結論｜ローンが残っていても売却は可能。“金融機関との調整”がカギ
住宅ローン残債があっても、正しい手順で金融機関と調整すれば家を売ることはできます。
ただし、ローン完済額よりも売却額が低い「オーバーローン」の場合、
金融機関の同意を得なければ売却できません。
ポイントは、「いくらで売れるか」よりも「どう合意を取るか」。
適切な段取りと専門家のサポートで、スムーズに取引を進めることが可能です。
はじめに
「住宅ローンがまだ残っているけど、家を売りたい」
「転勤や離婚などで手放したいが、返済が終わっていない」
──このような相談は非常に多く寄せられます。
実際、住宅ローン残債がある家の売却は全体の約6割以上を占めています。
つまり「ローンが残っている＝売れない」ではありません。
ただし、手順を誤るとトラブルや債務残りが発生します。
ここでは、金融機関との調整方法と実務の流れを詳しく解説します。
住宅ローンが残っている家を売る2つのパターン
① アンダーローン（売却額 ＞ 残債）
売却額がローン残高を上回る場合、売却代金で完済可能です。
→ 金融機関の承諾なしに通常の売却として手続きできます。
例）残債2,000万円、売却価格2,300万円 → 300万円を手元に残せる。
② オーバーローン（売却額 ＜ 残債）
売却額で完済できない場合、金融機関の同意を得て売却する必要があります。
これを**「担保権抹消の承諾」**といい、ローン残債の一部免除や返済計画の再設定を行います。
例）残債2,500万円、売却価格2,000万円 → 500万円の差額が残る。
金融機関との調整の流れ（実務ステップ）
| 手順 | 内容 | 関係者 |
|---|---|---|
| ① | 売却査定を依頼し、市場価格を把握 | 不動産会社 |
| ② | 残債証明書を取り寄せる | 金融機関 |
| ③ | 売却価格と残債の差を試算 | 売主＋不動産会社 |
| ④ | 金融機関へ売却計画を提出 | 売主 |
| ⑤ | 担保解除・返済方法を協議 | 金融機関 |
| ⑥ | 売買契約・決済 | 不動産会社＋司法書士 |
金融機関との協議では、**「売却後の残債をどう返すか」**が焦点になります。
分割返済・一部免除・任意売却など、状況に応じた調整が行われます。
オーバーローンでも売却を進める3つの選択肢
① 自己資金で差額を補う
もっともシンプルな方法です。
貯蓄や親族支援などで残債を完済できる場合、通常の売却と同じ手続きで進められます。
② 金融機関に分割返済を交渉する
売却代金で返済しきれない分を、無担保ローンとして分割返済に切り替える方法です。
毎月1〜2万円など、返済負担を軽くする形で再契約するケースが多いです。
③ 任意売却として処理する
返済が難しい場合は、金融機関の承諾を得て市場価格で売却する「任意売却」を選びます。
競売より高く売れる上、引越し費用の支援などが受けられることもあります。
金融機関との交渉で重要なポイント
- 早い段階で相談する（滞納前でもOK）
- 売却査定書・返済計画を具体的に示す
- 「誠実に返す意思」を明確に伝える
- 専門家に交渉を任せる（宅建士・司法書士・弁護士）
金融機関は「回収見込み」を重視します。
感情的ではなく、数字と計画で示すことが成功のコツです。
よくある失敗例
- 通常売却のつもりで進めたら金融機関の承諾が下りず決済できなかった
- 売却額の一部を先に受け取ってしまい、トラブルに発展
- 残債証明書の取り寄せが遅れ、買主が離脱
- 滞納後の相談で競売に移行してしまった
ローン残債がある売却はスピードと調整力が命です。
【専門家コメント】
「住宅ローン残債がある家の売却では、“売値よりも調整力”が結果を決めます。
金融機関との関係を壊さず、粘り強く交渉することが何より大切です。
不動産会社と金融機関、双方の信頼を得ながら進めることが成功の秘訣です。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「住宅ローン残債がある家の売却実例と調整の流れ」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. ローンが残っていても売却できますか？
→ はい。完済または金融機関の同意があれば可能です。
Q2. 売却価格が残債より低い場合は？
→ 金融機関と協議し、分割返済または任意売却を選びます。
Q3. 返済が遅れていても売れますか？
→ 開札前であれば任意売却に切り替えることができます。
Q4. 売却時の登記はどうなる？
→ 金融機関の抵当権を抹消してから所有権移転します。
Q5. 相談のタイミングは？
→ 売却を検討した時点ですぐに相談すべきです。遅れると選択肢が狭まります。
Q6. 残債の一部を免除してもらえることはある？
→ 状況によっては可能です。金融機関の判断次第となります。
Q7. 売却代金はどう分配される？
→ 売却代金から仲介手数料・登記費用・税金を差し引き、残りを返済に充てます。
Q8. 買主のローン審査には影響する？
→ ありません。売主のローン状況は買主側の審査とは無関係です。
Q9. 残債の返済計画は誰が立てる？
→ 不動産会社と金融機関が協議し、売主の生活状況に応じて設定します。
Q10. 弁護士に相談した方がいい？
→ 滞納や差押えのリスクがある場合は、弁護士同席での交渉が望ましいです。
まとめ｜“残債がある＝売れない”ではない
- 金融機関の同意を得れば売却は可能
- 任意売却や分割返済など選択肢は多い
- 早い段階で動けば、最も有利に進められる
住宅ローンが残っていても、諦める必要はありません。
**「正しい段取り」と「信頼できるパートナー」**があれば、安心して次のステップに進めます。
🏠 住宅ローン残債・任意売却のご相談は株式会社みのパラへ
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資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
