箕面市の土地売却と税金｜更地・自宅の敷地・相続した土地の控除と確認事項

土地売却の税金｜まず利益と所有期間を確認

土地を売った金額のすべてに税率を掛けるのではなく、購入にかかった費用や売るための費用を確認して、譲渡所得を計算します。

出典：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」「短期譲渡所得の税額の計算」「取得費となるもの」（2026年4月1日現在法令等）。

購入代金・売却費用が分かる資料を集める

基本は「売却代金－取得費－譲渡費用＝譲渡所得」です。適用できる特別控除があれば、さらに差し引いて課税される金額を求めます。土地そのものには、建物のような減価償却の計算はありません。

取得費には購入代金や購入手数料などを含めて確認します。古い土地では、購入時の契約書や領収書が手がかりになります。分からない場合の概算取得費は売却代金の5％ですが、先に残っている資料を探しておくとよいですね。

5年の判定は、売った年の1月1日時点

一般的な税率は、所有期間が5年を超える長期が20.315％、5年以下の短期が39.63％です。所得税・復興特別所得税・住民税を合わせた率で、売った年の1月1日で所有期間を判定します。

購入からちょうど5年が経った日だけで判断せず、取得日と売却予定年を確認します。特例による軽減がある場合は、別途その条件も確かめます。

計算例は、税金用の利益と手取りを分けて

例えば、売却代金2,000万円、取得費1,200万円、譲渡費用100万円、特別控除なしの長期譲渡なら、課税対象は700万円です。700万円×20.315％で、税額の概算は142万2,050円となります。

これは計算方法を示す仮の例です。手取りを考える際は、売却代金から実際に払う費用、ローン返済、税金を引いて考えます。昔支払った取得費を、今回の支出としてもう一度差し引くことはありません。

税金を考えるときも、契約や引渡しまでの流れが分かると予定を立てやすくなります。売却全体の進め方を動画でもご覧いただけます。

🎥 不動産売却の全体の流れを完全解説！相談から引き渡しまで失敗しないための4ステップ｜不動産売却なら【みのパラ】

自宅を解体して土地を売る場合｜3,000万円控除の確認

ご自身が住んでいた家を取り壊した後の敷地も、条件を満たせば居住用財産の3,000万円特別控除を検討できます。解体日と売却の予定が大切です。

出典：国税庁「マイホームを取り壊した後に敷地を売ったとき」「マイホームを売ったときの特例」「譲渡費用となるもの」（2026年4月1日現在法令等）。

解体日・契約日・住まなくなった日を並べる

主な条件は、解体日から1年以内に敷地の売買契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることです。解体から契約まで、その敷地を貸駐車場など他の用途に使っていないことも必要です。

解体前に、売却までの予定と特例の条件を確認しておくのがおすすめです。家の一部を残して敷地の一部だけ売る場合などは、適用関係を個別に確かめます。

昔からの更地と、自宅の敷地を区別する

この控除は、マイホームとして使っていた家屋や敷地を対象とする制度です。以前から更地だった土地や、投資目的で持っていた土地は、自宅の売却と同じ扱いにはなりません。

親子・夫婦など特別な関係への売却、過去の特例利用、買い替え先の住宅ローン控除との関係も確認します。控除で課税される利益がなくなる場合も、適用のための確定申告が必要です。

解体費の負担と、売り方も一緒に相談する

建物を残して売るか、更地で引き渡すかによって、工事をする時期や費用の負担が変わります。土地を売るための取壊し費用は、譲渡費用に該当するものとして確認できます。

買主の希望や建物の状態も踏まえて売り方を考えると、先に工事を進めてから予定を変える負担を減らせます。私たちみのパラでも、土地の条件とご希望を伺いながら販売方法をご案内します。

ご自宅の敷地を売る方は、3,000万円特別控除の考え方も知っておきたいところです。条件を確認する際の参考にしてみてくださいね。

🎥 箕面市でのマイホーム売却｜3,000万円特別控除を使える条件と落とし穴｜不動産売却なら【みのパラ】

相続した土地・使っていない土地で検討する特例

相続した実家の敷地と、使っていない更地では、検討する制度が異なります。以前の使い方や取得の経緯を確認すると、ご自身に関係する制度を絞りやすくなります。

出典：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」「低未利用土地等を譲渡した場合の長期譲渡所得の特別控除」（2026年4月1日現在法令等）、箕面市の各確認書案内。

相続空き家の敷地は、家屋と相続の条件を確認

相続空き家の特例は、一定の家屋と敷地を相続した方が、条件に沿って売却する場合の制度です。主な確認点は、1981年5月31日以前の建築、区分所有建物でないこと、原則として相続直前に被相続人以外の居住者がいないこと、相続後の利用状況などです。

売却期限は相続開始から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ2027年12月31日まで。売却代金1億円以下などの条件もあります。最高3,000万円の控除ですが、家屋と敷地の両方を取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。

相続空き家の確認書は箕面市で申請する

建物を取り壊して敷地を売る場合は、相続後から売却までの利用や取壊しの状況を確認します。売却後に買主が取り壊す方法も、翌年2月15日までの工事など一定条件のもとで対象となるため、契約前の段取りが重要です。

箕面市の物件では、確定申告に用いる「被相続人居住用家屋等確認書」を市へ申請します。市への確認書申請と、税務署での特例の適用確認を分けて準備すると、手続きを進めやすくなります。

低未利用土地は、最高100万円控除を確認

個人が都市計画区域内の一定の低未利用土地等を2028年12月31日までに売る場合、最高100万円を長期譲渡所得から控除する制度があります。建物等を含む売却額が500万円以下、市街化区域など一定の区域は800万円以下という条件です。

売却年1月1日の所有期間が5年超、売却後に土地が利用されること、特別な関係者への売却でないことなどが必要です。分筆した土地での過去の利用や他特例との併用制限も確認します。箕面市の確認書を含む必要書類をそろえて確定申告します。

売却前に気を付けたい点も、早めに知っておくと予定を組みやすくなります。土地の売り方を相談する前に、こちらの動画もご覧ください。

🎥 箕面市で不動産を売るなら必ず知っておきたい3つの落とし穴｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

箕面市で土地を売る前に｜費用と申告の準備

税金の相談は、売却が終わってからだけでなく、解体や契約を決める前から始めると具体的です。資料を見ながら、使える制度と必要な手続きを確認していきます。

費用の区分：国税庁「譲渡費用となるもの」。制度・手続きは2026年10月28日確認。

領収書は、何のための費用か分かる形で保管

仲介手数料、売却に直接必要な測量費、売主負担の印紙代などは、譲渡費用として内容を確認します。一方、固定資産税や日常の維持管理費は、譲渡費用とは区別します。

箕面市の土地でも、境界の確認や建物の取壊しなど、必要な作業は物件ごとに変わります。見積書・契約書・領収書をそろえ、工事の目的や実施日も分かるようにしておくと税務相談に役立ちます。

確認書や申告の資料は、売却日程に合わせて準備

購入時と売却時の契約書、費用の領収書、居住や相続の履歴、解体関係の資料などを確認します。使いたい控除によって、追加で必要な書類が変わります。

控除を受ける手続きまで含めて売却の予定を立てることがポイントです。特例の適用判断や税額は税理士・税務署へ、不動産の査定や販売条件は私たちへ、それぞれ相談いただけます。

売却価格だけでなく、手元に残る見込みを相談

税金の見込みが分かると、次の住まいや相続後の資金計画も考えやすくなります。価格の希望と併せて、測量・解体・返済・納税の予定を確認します。

資料が全部そろっていなくても、今分かっていることから相談を始められます。ご家族と話し合うために、まず土地の価格と売り方を知りたいという方も、お気軽にお声がけください。

1. STEP 1土地の履歴取得・居住・相続・利用を確認
2. STEP 2売り方と費用解体や引渡し条件を検討
3. STEP 3特例と書類税務相談と確認書の準備
4. STEP 4契約・申告期限を確認して手続き

販売前の準備も、費用や日程を考えるうえで大切です。土地の資料を確認しながら、売り出す前の進め方も参考にしてみてください。

🎥 箕面市で不動産を高く売る人が売り出し前に必ずやっている3つの準備とは？｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡

箕面市の土地売却と税金でよくある質問

Q1. 土地を売った金額すべてに税金がかかりますか？

取得費と譲渡費用を差し引いた譲渡所得を計算し、適用できる特別控除を確認します。売却代金と課税される利益を分けて考えます。

Q2. 長期と短期はいつの所有期間で判定しますか？

売った年の1月1日現在で判定します。一般に5年超が長期、5年以下が短期です。

Q3. 土地にも減価償却がありますか？

土地そのものは減価償却しません。建物付きで売る場合は、土地と建物を分けて取得費を確認します。

Q4. 自宅を解体した土地に3,000万円控除は使えますか？

解体から1年以内の契約、住まなくなってからの売却期限、解体後の利用状況など、必要な条件を満たす場合に検討できます。解体前の確認がおすすめです。

Q5. 昔からの更地にも自宅の3,000万円控除は使えますか？

自宅の特例は居住用財産が対象です。以前からの更地は、土地の利用や取得の経緯に合う別の制度も含めて確認します。

Q6. 相続した土地なら空き家の控除を受けられますか？

対象家屋と敷地の相続、建築時期、居住や利用の履歴、売却期限などの条件があります。相続した土地という理由だけで判断せず、物件の履歴を確認します。

Q7. 低未利用土地の控除はいくらですか？

条件を満たす場合、長期譲渡所得から最高100万円を控除できます。売却額や区域、所有期間、売却後の利用、他特例との関係などを確認します。

Q8. 解体費は譲渡費用にできますか？

土地を売るために建物を取り壊した費用は、譲渡費用として確認できます。目的や時期、支払額が分かる資料を残しておくと役立ちます。

Q9. 控除で税金が出なくても申告が必要ですか？

ここで紹介した特別控除を受けるためには、必要書類を添えて確定申告します。

Q10. みのパラでは税額を確定してもらえますか？

みのパラは土地の査定や売却方法、費用の見込みをご案内します。個別の税額や特例の適用は、税理士・税務署へ確認してください。

まとめ｜土地の使い方と売却予定から税金を確認

土地の税金は、購入時の資料とこれまでの使い方が大切です。更地にする前から売り方と特例を相談すると、費用や手続きの予定を考えやすくなります。

• ✅ 取得費と売却費用の資料を確認する
• ✅ 売却年1月1日の所有期間を確認する
• ✅ 解体前に控除の条件と期限を相談する
• ✅ 相続空き家・低未利用土地の条件を区別する
• ✅ 確認書と確定申告まで準備する

費用や日程まで相談できる会社を選びたい方へ。不動産会社選びについて、代表の田中が動画でご案内しています。

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