結論｜登記していない不動産は「売ることも管理することもできない」
2024年4月から、相続による不動産の登記が義務化されました。
これにより、未登記の不動産を放置すると**過料（罰金最大10万円）**が科されるだけでなく、
売却・解体・融資などの手続きが一切できなくなります。
つまり、「登記をしていない家」は**資産ではなく“負債”**になってしまうのです。
早めに登記を済ませることが、リスクを防ぐ唯一の方法です。
はじめに
親や祖父母の代から受け継いだ土地・建物をそのままにしていませんか？
「自分の家族だから名義変更しなくてもいい」と思って放置しているケースが非常に多いですが、
それが売却トラブル・税負担増・法的処分につながる時代になっています。
この記事では、
- 相続登記義務化の内容
- 未登記不動産の売却ができない理由
- 義務化に備える具体的な対策
を、実務的な視点でわかりやすく解説します。
相続登記の義務化とは？
2024年4月施行の改正不動産登記法により、
不動産を相続した人は3年以内に登記を完了させる義務が生じました。
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 対象 | 相続で取得した土地・建物 |
| 期限 | 被相続人の死亡を知った日から3年以内 |
| 罰則 | 正当な理由なく登記を怠ると10万円以下の過料 |
| 目的 | 所有者不明土地の発生防止・適正管理の促進 |
この法改正により、
「いつかやろう」ではなく**“今やらなければならない手続き”**に変わりました。
未登記不動産を放置する3つのリスク
① 売却ができない
登記簿上の名義が亡くなった方のままでは、
売買契約そのものが無効となります。
買主がいても登記できず、売却が成立しません。
また、解体・建替え・融資の際にも登記が必要です。
つまり、**「動かせない不動産」**となってしまいます。
② 固定資産税や管理責任が残る
名義変更をしていなくても、税金は相続人が負担します。
また、建物が老朽化し、倒壊や火災の危険がある場合は、
相続人全員が責任を問われる可能性があります。
③ 特定空き家指定・行政処分のリスク
登記されていない空き家でも、
自治体の調査で「危険建物」と判断されれば、
特定空き家指定 → 固定資産税6倍 → 行政代執行という流れになります。
名義未登記でも、実質的な所有者（相続人）に費用請求が行われます。
売却時に起きるトラブル事例
| 事例 | 状況 | 結果 |
|---|---|---|
| 【Aさん】父名義のまま土地を売却 | 契約後に登記できず取引中止 | 手付金返還＋違約金負担 |
| 【Bさん】相続人が6人に増加 | 登記未実施で全員の署名必要 | 売却まで1年以上かかる |
| 【Cさん】古家付き土地を売却予定 | 名義不明で補助金申請不可 | 解体補助金を逃す |
未登記のままだと、買主・金融機関・自治体の全てに断られるケースが多発しています。
義務化に備える3つの実務対応
Step1｜相続人を確定する
まずは、被相続人の出生から死亡までの戸籍を取得し、
すべての法定相続人を特定します。
戸籍の取得は法務局または市区町村役場で行えます。
Step2｜相続登記を申請する
司法書士に依頼すれば、登記費用は10〜20万円程度。
書類の不備や相続人間の合意が取れていれば、
1〜2ヶ月で完了します。
2024年からは、簡易手続きとして「相続人申告登記」も導入され、
とりあえずの申告でも罰則を回避可能です。
Step3｜登記後に売却または活用
登記が完了すれば、不動産の売却・賃貸・活用が自由に行えます。
相続登記を済ませることで、
- 固定資産税の納税者変更
- 解体・補助金申請
- 不動産売却契約
などの一連の手続きがスムーズになります。
相続登記義務化後に起きる可能性のある新たな問題
| 問題 | 内容 |
|---|---|
| 名義放置 | 登記義務違反として過料対象に |
| 相続人不明 | 所有者不明土地として扱われる |
| 管理責任不明 | 倒壊・火災で損害賠償の恐れ |
| 解体・補助金不可 | 登記がないと行政支援を受けられない |
対策①：司法書士・専門家に早期相談
「誰が相続人か」「どう分けるか」が複雑な場合は、
司法書士・弁護士に早めに相談しましょう。
専門家に依頼すれば、登記・協議書作成・名義変更をワンストップで完了できます。
対策②：空き家を管理・利活用する
登記後すぐに売らない場合でも、
定期的な清掃・通風・草刈りを行い、
「特定空き家」に指定されないようにしましょう。
また、空き家バンクへの登録や賃貸活用も選択肢です。
対策③：登記＋売却でリスクをゼロに
登記を済ませた後、すぐに売却を行えば、
維持費・税金・リスクをすべて解消できます。
みのパラでは、司法書士と連携して登記＋売却の一括サポートを行っています。
【専門家コメント】
「登記をしていない不動産は、“所有者不明土地”とみなされる可能性があります。
そうなれば、売ることも貸すことも、解体することもできません。
“相続＝登記”という意識を持ち、早めの対応を心がけましょう。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「相続登記義務化と売却リスク」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続登記をしていないと売却できませんか？
→ できません。登記名義が被相続人のままでは契約が無効になります。
Q2. 登記を3年以内にできない場合は？
→ 「相続人申告登記」を行えば罰則を回避できます。
Q3. 登記にかかる費用は？
→ 登録免許税（固定資産評価額×0.4％）＋司法書士報酬（10〜20万円程度）。
Q4. 名義が古くて登記簿が見つからない場合は？
→ 法務局で「地番・家屋番号検索」から調査可能です。
Q5. 相続人が多くて話がまとまらない
→ 家庭裁判所の「遺産分割調停」を利用しましょう。
Q6. 登記を終えても税金はかかる？
→ はい。ただし、管理状態が良ければ特定空き家指定を防げます。
Q7. 登記してから売却したほうが有利？
→ 売却価格・信頼性ともに高く評価されます。
Q8. 登記の義務化に猶予はありますか？
→ ありません。2024年4月以降は完全義務化です。
Q9. 売却と登記を同時に進められる？
→ 可能です。不動産会社と司法書士が連携して行えます。
Q10. みのパラでは登記も対応していますか？
→ はい。提携司法書士が手続き代行します。
まとめ｜登記をしない不動産は“売れない・守れない”
相続登記義務化で、未登記不動産の放置は大きなリスクになりました。
- 登記を3年以内に完了させる
- 放置せず、管理・売却・利活用の方針を立てる
- 登記＋売却で「安心して手放す」
この3つを実践すれば、
“リスクのある空き家”から“安全な資産”へと変わります。
🏠 相続登記・未登記不動産の売却相談はみのパラへ
株式会社みのパラでは、司法書士・税理士と連携し、
相続登記から売却・管理・活用までを一括サポートしています。
「名義が古くて売れない」「登記をどうすればいいかわからない」など、
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、相続登記支援、空き家管理、補助金・税金対策、セミナー運営、高齢者向け住まい紹介事業（届出22-0313）
