結論｜賃貸中でも“家賃が入る資産”として売れる
「入居者がいるから売れない」と思っていませんか？
実際には、賃貸中の物件は“家賃収入付き資産”として高く売れるケースも多いです。
ただし、
✅ オーナーチェンジ（賃貸借契約を引き継ぐ）手順を理解する
✅ 入居者への告知範囲を守る
✅ 収益資料を整備して投資家へ提示する
この3点を押さえることで、スムーズかつ高値での売却が可能になります。
はじめに
「入居者がいる状態で売ってもいいのか？」
「退去させてから売ったほうが高くなるのでは？」
多くの大家さんがこの点で迷います。
結論から言うと、入居中でも問題なく売却可能です。
むしろ安定した家賃収入があることで、**投資家にとって“運用実績のある安全な物件”**として評価されます。
この記事では、賃貸中物件の売却で押さえるべきオーナーチェンジの流れと入居者への告知ルールを解説します。
賃貸中物件を売る2つの選択肢
| 方法 | 内容 | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| ① オーナーチェンジ売却 | 入居者が住んだまま売却 | 家賃収入を引き継げる・即収益化 | 入居者への対応ルールが必要 |
| ② 空室にして売却 | 退去後にリフォーム・販売 | 実需（自宅購入層）にも売れる | 空室期間の家賃損失が発生 |
💡 投資家向けの売却ならオーナーチェンジが有利。
家賃収入・入居年数・滞納履歴が明確なら、高評価を受けやすいです。
ステップ①｜オーナーチェンジの仕組みを理解する
オーナーチェンジとは、**「入居者付きで所有権だけを移転する売却方法」**です。
つまり、
- 新オーナーが旧オーナーの賃貸借契約を引き継ぐ
- 入居者はそのまま居住可能
- 家賃支払い先が変更になる
という仕組みです。
引き継がれる内容
- 家賃・敷金・礼金などの契約条件
- 管理会社との契約（継続または変更）
- 入居者の原契約内容（賃貸借契約書）
👉 「契約関係をそのまま承継」する点が最大の特徴です。
ステップ②｜入居者への告知範囲を守る
賃貸中の売却では、入居者への対応が最も重要です。
| 告知タイミング | 内容 | 注意点 |
|---|---|---|
| 契約前 | 原則、入居者への事前承諾は不要 | 所有権移転のみで賃貸契約は継続 |
| 決済後 | 管理会社または新オーナーから通知 | 書面で家賃振込先・問い合わせ先を明示 |
| 訪問・撮影時 | 内見や調査は必ず事前連絡 | 無断立ち入りはトラブルの原因に |
※入居者の承諾なしに販売活動を進める場合、個人情報保護法・借地借家法に抵触する恐れがあるため注意。
💡 「知らぬ間に家が売られていた」と感じさせない対応が信頼を守ります。
ステップ③｜家賃収入データを整理して“収益資産”として見せる
投資家にとっての購入判断材料は、「どれだけ安定して家賃が入るか」です。
以下の資料を準備しておくことで、査定価格が上がります。
| 資料名 | 内容 | 評価効果 |
|---|---|---|
| レントロール（家賃表） | 部屋ごとの家賃・入居日・敷金礼金 | 収益性・稼働率の可視化 |
| 管理会社の報告書 | 家賃入金・修繕履歴 | 管理状況の信頼性アップ |
| 滞納履歴書 | 有無を明示 | リスク透明化で投資家安心 |
| 修繕履歴一覧 | 設備更新・リフォーム歴 | 今後の支出予測が立てやすい |
👉 **「情報が揃っている物件＝安心して買える物件」**として評価されます。
ステップ④｜引渡し・管理変更の実務
- 売買契約締結（オーナーチェンジ条件明記）
→「入居者付き現況渡し」と明記 - 決済・所有権移転登記
→ 登記簿上の名義を変更 - 入居者・管理会社へ通知
→ 家賃振込先・問い合わせ先を文書で案内 - 敷金精算引継ぎ
→ 売主→買主に全額引渡し
💡 契約書には必ず「敷金の承継条項」を記載しておきましょう。
ステップ⑤｜投資家に響くアピール方法
| アピールポイント | 内容 |
|---|---|
| 入居年数 | 長期入居者は安定収益の証拠 |
| 滞納ゼロ | 管理体制の良さを示せる |
| 家賃相場比較 | 周辺相場より高めなら高利回り訴求が可能 |
| 管理会社継続 | 投資家の安心感がアップ |
💡 「安定した収益の継続性」を見せることで、価格交渉を有利に進められます。
【専門家コメント】
「賃貸中物件の売却では、“退去させてから”ではなく“入居者付きで”売る方が効率的なケースが増えています。
家賃が継続して入る物件は、“利回り商品”として市場で評価されます。
重要なのは、入居者の権利を守りながら、透明な情報を提示することです。」
── 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
【ここに「オーナーチェンジ物件の売却手順と注意点」YouTube動画を挿入】
よくある質問（FAQ）
Q1. 入居者に退去してもらわないと売れませんか？
→ いいえ。投資家向けにオーナーチェンジとして売却できます。
Q2. 入居者に売却を知らせる必要はありますか？
→ 売買契約前は不要。決済後に家賃振込先変更の通知を行います。
Q3. 敷金はどうなりますか？
→ 新オーナーに引き継がれます。売買契約書に記載が必要です。
Q4. 家賃滞納がある場合は？
→ そのままでも売れますが、滞納状況を明示することでトラブルを防げます。
Q5. 管理会社は変更できますか？
→ 買主の希望により継続・変更いずれも可能です。
Q6. 入居者が買主になることもありますか？
→ あります。居住者自身が購入希望を出すケースも増えています。
Q7. 家賃収入の確定申告は誰が行いますか？
→ 所有権移転日を基準に、売主・買主で日割り計算して申告します。
Q8. 売却期間中に退去されたら？
→ 状況に応じて「空室渡し」に条件変更するか、家賃保証を付与します。
Q9. 複数の入居者がいるアパートもオーナーチェンジできますか？
→ 可能です。入居状況をレントロールにまとめましょう。
Q10. 投資家への資料はどの程度必要？
→ 家賃表・契約書写し・修繕記録の3点セットが最低限です。
まとめ｜“退去前提”ではなく“収益継承型”で売る
- 入居者付き＝オーナーチェンジで売却可能
- 家賃収入・管理体制を「資産」として提示する
- 告知・引継ぎを正確に行えばトラブルなく進められる
“借りている人がいる＝価値がある”。
賃貸中の物件は、“リスク”ではなく“収益資産”です。
🏠 オーナーチェンジ物件の売却・査定は株式会社みのパラへ
入居者対応・告知文作成・投資家資料整備まで、すべて代行。
収益を落とさずにスムーズに売りたい方はご相談ください。
📞 お電話でのお問い合わせ：072-734-6407
📩 メールでのご相談：info@minopara.co.jp
🌐 公式サイト：https://www.minopara.co.jp/
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407 FAX：072-734-6408
MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
