結論｜“相続税”と“譲渡所得税”の二重構造。節税は「特例」と「時期」が鍵
相続した不動産を売るときに発生する税金は、
① 相続時に発生する「相続税」と、② 売却時に発生する「譲渡所得税」の2段階です。
つまり、「相続で受け取る」ときと「売る」ときの両方で税金がかかる仕組みです。
しかし、タイミングと制度を正しく活用すれば、
最大3,000万円の控除や特別控除によって節税が可能。
「売却益を減らす」「控除を適用する」「時期をずらす」──この3つが節税の基本戦略です。
はじめに
親や親族から不動産を相続したものの、
「税金がかかるから売るべきか迷っている」
「売却益にどのくらい課税されるのか不安」──そんな声は少なくありません。
実は相続不動産の税金は、“相続した時点”と“売却した時点”で性質が異なるため、
正しい理解がなければ損をしてしまいます。
ここでは、相続不動産の売却にかかる税金の全体像と、節税の具体策を解説します。
相続不動産を売るときにかかる主な税金
| 税金の種類 | 発生タイミング | 課税対象 | 概要 |
|---|---|---|---|
| 相続税 | 相続時 | 不動産の評価額 | 相続人が遺産として受け取った時点で課税 |
| 譲渡所得税 | 売却時 | 売却益（売却価格−取得費−譲渡費用） | 不動産を売却して利益が出た場合に課税 |
| 住民税 | 売却時 | 売却益 | 譲渡所得に応じて10％課税 |
| 印紙税 | 売却契約時 | 売買契約書 | 契約金額に応じて1〜6万円程度 |
| 登録免許税 | 名義変更時 | 所有権移転登記 | 固定資産評価額の0.4％（相続登記は非課税） |
👉 最も大きな負担になるのは“譲渡所得税＋住民税”。
ただし、控除や特例を活用すれば大幅に軽減できます。
譲渡所得税の計算式
譲渡所得（課税対象）＝ 売却価格 −（取得費＋譲渡費用）
課税額 ＝ 譲渡所得 × 税率
| 保有期間 | 所得区分 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 5年超（長期譲渡） | 長期譲渡所得 | 約20.315％ |
| 5年以下（短期譲渡） | 短期譲渡所得 | 約39.63％ |
👉 相続の場合、被相続人の所有期間も引き継がれるため、
多くのケースで「長期譲渡所得（20.315％）」が適用されます。
取得費の考え方
相続不動産の取得費は、原則として被相続人が購入した当時の価格＋購入経費です。
ただし古い不動産では購入記録が残っていないことも多く、
その場合は**概算取得費（売却額の5％）**を適用します。
例）売却額3,000万円 → 取得費150万円（3,000万×5％）
節税のために活用できる4つの特例
① 相続空き家の3,000万円特別控除
相続した実家を売る場合、条件を満たせば最大3,000万円の譲渡所得控除が受けられます。
主な適用条件：
- 被相続人が一人暮らしで亡くなった住宅
- 昭和56年5月31日以前の旧耐震基準
- 相続開始から3年を経過する年の12月31日までに売却
- 解体または耐震改修済みであること
👉 これを逃すと数百万円の税負担増になるケースも。
「3年以内の売却」が鉄則です。
② 取得費加算の特例
相続税を支払った場合、相続税の一部を取得費に加算できる制度。
これにより、譲渡所得を圧縮して節税が可能です。
適用条件：
- 相続税の課税対象となった不動産
- 相続開始から3年10か月以内に売却
👉 相続税を納めた方は、必ず税理士に相談して加算申告を行いましょう。
③ 複数相続人による共有名義の特例
共有不動産を売る場合、それぞれの持分ごとに3,000万円特別控除を適用できるケースがあります。
ただし、共有名義人全員が居住または解体・耐震改修に合意していることが条件です。
④ 居住用財産の3,000万円特別控除（生前贈与分）
相続ではなく、生前に贈与された家を売る場合でも、
「居住用財産の特別控除」を併用できることがあります。
ただし、相続と贈与を混在させた処理は難易度が高いため税理士の確認が必須です。
節税のための3つの実践ポイント
✅ 1. 売却時期を“相続から3年以内”に設定
空き家特例・取得費加算特例の両方を使える期間は、
3年を経過する年の12月31日までが実質のリミット。
この期限を過ぎると税金が大幅に増えます。
✅ 2. 売却前にリフォーム・解体費を経費化
解体費や測量費、仲介手数料、登記費用などは譲渡費用として控除可能。
「修繕・片付け・庭の整備」なども、売却目的なら一部経費に含められます。
✅ 3. 税理士・不動産会社の“連携”が最強の節税
税金対策は、不動産会社だけでも税理士だけでも完結しません。
「いつ・いくらで・どんな手続きで」売るかを同時に設計することで、
数十万〜数百万円単位の節税につながります。
専門家コメント
「相続不動産の節税は“期限”が最も重要です。
空き家特例も取得費加算も、期限を過ぎると一切適用できません。
また、相続人が複数いる場合は売却方針の調整にも時間がかかるため、
相続発生から6か月以内に相談を始めるのが理想です。
“早く動いた人ほど得をする”のが相続不動産の現実です。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 相続不動産を売るとどんな税金がかかりますか？
→ 譲渡所得税・住民税・印紙税が主です。相続時には相続税がかかる場合もあります。
Q2. 売却益が出なければ税金はかかりませんか？
→ はい。売却損の場合は課税されません。場合によっては損益通算も可能です。
Q3. 相続した家をそのままにしておくと税金は？
→ 固定資産税・都市計画税が毎年かかります。空き家状態が続くと特例も失効します。
Q4. 空き家特例は誰でも使えますか？
→ 一定の条件を満たした住宅のみです。解体・耐震改修などの証明書類が必要です。
Q5. 相続税の取得費加算はいつまでに申請？
→ 相続開始から3年10か月以内の売却が対象です。
Q6. 売却にかかる費用は節税できますか？
→ 仲介手数料・登記費用・解体費・測量費などは譲渡費用として控除可能です。
Q7. 相続人が複数いる場合、税金はどう分ける？
→ 各相続人の持分に応じて分配・課税されます。
Q8. 売却時期をずらすと節税できますか？
→ 相続税の支払い時期・特例の有無によって節税になることがあります。
Q9. 売却損が出た場合はどうなりますか？
→ 他の不動産所得や給与所得と損益通算できます。
Q10. 税金を抑える最も効果的な方法は？
→ 「空き家特例」と「取得費加算」のダブル適用です。
まとめ｜“3年以内に売る”が最大の節税策
相続不動産の売却では、
- 相続税の支払いと譲渡所得税の両方を意識する
- 空き家特例（3,000万円控除）と取得費加算を使う
- 解体・測量・手数料を漏れなく経費化する
- 売却時期を3年以内に設定する
この4つを実践すれば、税負担を数百万円単位で減らすことも可能です。
「相続した家を売る」＝「税金のタイミングを設計する」こと。
迷ったら、まずは専門家に早めに相談しましょう。
🏠 相続不動産の税金・売却相談は株式会社みのパラへ
税理士・司法書士・不動産コンサルタントが連携し、
特例の申請・税額試算・売却戦略までワンストップで対応。
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所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
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営業時間：10:00～18:30 定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313)
