📝この記事の結論
相続した家を売るときは、売却代金ではなく、取得費や譲渡費用などを差し引いた譲渡所得をもとに税金を考えます。まずは購入時の資料を探し、使える特例を確認すると、手元に残る金額を見通しやすくなります。
相続税と売却時の税金は別の制度で、どちらも全員にかかるというものではありません。箕面市のご実家を売る方へ、税理士に相談する前に整理しておきたい資料と、費用・特例の確認順序をご案内します。
✅ 購入時の資料と建物の取得費を確認
✅ 空き家控除と取得費加算は条件を比べて選択
✅ 税額と実際の手残りを分けて資金計画を立てる
相続税と売却時の税金を分けて考える
家を受け取ったときと、その家を売ったときでは、課税の対象が違います。最初に税金の種類を整理すると、相談先や用意する資料も分かりやすくなります。
相続税は、受け継いだ財産全体から確認する
相続税は、不動産だけでなく預貯金などの財産や債務、基礎控除、利用できる特例などを踏まえて判断します。家を相続したことだけで、必ず相続税が発生するわけではありません。
相続税の評価額と、売却時の取得費や査定価格はそれぞれ役割が異なります。相続税申告書に記載した評価額を、そのまま売却の取得費として使わず、購入時の資料も別に確認します。
売却時は、譲渡所得に対する税金を確認する
個人の土地・建物の売却では、収入金額から取得費と譲渡費用を差し引き、適用できる特別控除があればさらに差し引いて課税対象を計算します。所得税・復興特別所得税・住民税が関係します。
売れた金額に、そのまま税率を掛ける計算ではありません。ローンの返済額と税務上の取得費も別のものです。売却代金から返済すれば手残りは減りますが、その返済額をそのまま譲渡所得から控除する扱いにはなりません。
契約や登記の支出も、資金計画に入れる
紙の売買契約書には契約金額等に応じた印紙税が関係します。相続登記や抵当権の抹消などが必要なら、登録免許税や司法書士報酬等も見込んでおきます。相続登記の登録免許税には一定の免税措置がありますが、一律に非課税ではありません。
税金以外にも仲介手数料、必要に応じた測量・片付けなどの支出があります。誰が何を負担するかを見積りや契約条件で確認し、税務上どこに計上するかとは分けて一覧にすると整理しやすくなります。
取得費と譲渡費用は、資料をもとに整理する
税額の試算には、購入時と売却時の資料が役立ちます。古い契約書が見つからなくても、まず残っている書類を集め、税理士へ確認するところから始められます。
制度参考：国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」「取得費となるもの」「譲渡費用となるもの」。2026年11月確認。
購入代金は被相続人から引き継ぎ、建物は減価償却も考える
相続した土地・建物の取得費は、亡くなった方の購入代金や購入手数料などを基に計算します。建物については、購入・建築代金などから所有期間中の減価償却費相当額を差し引きます。
古い売買契約書、建築請負契約書、領収書、改良工事の資料などを確認します。箕面市のご実家を遠方から整理する場合も、書類を処分する前に家や土地に関する資料を分けておくと、後の相談に役立ちます。
概算取得費5％を使う前に、残っている資料を確認する
取得費が分からない場合などには、売却金額の5％相当額を概算取得費とする方法があります。実際の取得費が売却金額の5％より少ない場合にも使えます。
資料がないとすぐに決めず、購入時期や支払内容を確認できるものを探すことが大切です。どの資料で取得費を説明できるかは税理士へ相談します。概算取得費を使う場合には、相続時に支払った登記費用などを重ねて取得費へ加えることはできません。
売却のための費用と、維持管理費を区別する
譲渡費用は、売るために直接かかった費用です。売却の仲介手数料、売主負担の印紙代、土地を売るための建物取壊し費用などが挙げられます。一方、修繕費や固定資産税などの維持管理費は、通常この譲渡費用には含まれません。
相続時の登記費用などは、非業務用の資産では取得費に含まれる場合があります。支出の目的、日付、対象物件が分かる領収書や契約書を残し、「売却に関連したから全部控除できる」とまとめず、項目ごとに確認します。
所有期間と特例から、税額の見通しを立てる
取得費などを整理したら、所有期間と特例の要件を確認します。控除額だけを見て決めず、住み方や相続の状況、売却予定を合わせて比べます。
| 区分 | 所有期間の判定 | 標準税率の合計 |
|---|---|---|
| 長期譲渡所得 | 売却した年の1月1日に5年超 | 20.315％ |
| 短期譲渡所得 | 売却した年の1月1日に5年以下 | 39.63％ |
制度参考：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」「短期譲渡所得の税額の計算」「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」。2026年11月確認。
相続前の取得時期も引き継いで判定する
相続した日から5年待つという数え方ではなく、亡くなった方が取得した時期を引き継ぎます。売却した年の1月1日時点で5年を超えるかを確認します。表は軽減税率などを適用しない場合の、所得税・復興特別所得税・住民税の合計です。
長期は所得税15％・住民税5％、短期は所得税30％・住民税9％で、復興特別所得税は所得税額の2.1％です。税率は売却代金ではなく、各種控除後の課税譲渡所得に適用します。個別の試算では取得時期と適用制度を確認します。
相続空き家の控除は、家屋と利用状況の条件を見る
相続した空き家の特例には、昭和56年5月31日以前の建築、区分所有建物でないこと、被相続人の居住状況、相続後の貸付け・居住等、売却代金、耐震性や取壊しなどの要件があります。控除は最高3,000万円で、2024年以後の譲渡で家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合は最高2,000万円です。
相続開始から3年経過日の属する年末まで、かつ2027年12月31日までの譲渡など、期限も確認します。箕面市の対象家屋では市の確認書を用意します。ご自身が住んだ家の控除とは別の制度なので、住んだ人や時期を整理して相談します。
相続税が課税された方は、取得費加算と比較する
一定期間内の譲渡では、相続税額のうち一定金額を取得費に加算できる特例があります。その財産を取得した人に相続税が課税されていることなどが要件です。対象期間は相続開始の翌日から、相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までです。
空き家の特別控除と取得費加算は、同じ譲渡について併用できません。共有者がいる場合も、それぞれの取得・課税・持分などを確認します。両方の制度の要件を満たす場合は、資料に基づいて税理士に比較してもらうと選びやすくなります。
税金と手残りを確認して、売却の進め方を考える
税額の確認と売却の準備を並行して進めると、価格や時期を判断しやすくなります。みのパラでは物件の状態や売却条件をご案内し、税務の判断は税理士や税務署へ確認していただく流れです。
税理士へ相談する資料を一つにまとめる
購入時の契約書、建物の取得・改良の資料、相続税の申告書、遺産分割協議書、登記情報、売却の見積りなどを整理します。相続後に住んだ人や貸した期間、空き家になった時期も分かる範囲でまとめます。
足りない資料は一覧にし、何で補えるかを相談します。箕面市の確認書が必要な場合も、売却前から必要資料を確認しておくと、その後の準備につなげやすくなります。
税額が減ることと、支出が得になることは分ける
控除対象の費用を支払っても、その金額がそのまま戻るわけではありません。売却前の工事は、購入希望者にとっての使いやすさ、売却価格への影響、工事費と日程を合わせて判断します。
節税額だけでなく、工事・仲介手数料・返済・税金を引いた手残りで比較します。ご実家の高低差や道路、駐車条件なども売却方法に関係するため、先に工事を決めず、現地を見て相談することが役立ちます。
売却後の申告と納税資金まで予定に入れる
特例で税額がゼロになる場合でも、適用のための確定申告と添付資料が必要です。売却後も契約書や領収書を保管し、申告の準備と納税資金を確保します。
土地・建物の売却損は、原則として給与所得など他の所得と損益通算できません。一定の居住用財産の特例などは個別に条件を確認します。損失が出た場合も含め、売却した年の申告で必要な対応を税理士や税務署へ確認します。
- STEP 1資料を集める購入・相続・売却の書類
- STEP 2計算を確認取得費・費用・所有期間
- STEP 3特例を比べる条件と期限を個別確認
- STEP 4資金を準備手残り・申告・納税
売却と賃貸のどちらにするか迷っている方には、こちらの動画もご覧いただけます。税金の確認と合わせて、ご家族に合う使い方を考える参考にしてみてくださいね。
🎥 箕面市の相続不動産で売るか貸すか迷ったら確認すべき判断基準｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】
専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡
ご実家の売却では、「税金がいくらになるか」と「最後にいくら残るか」の両方が気になりますよね。購入時の資料や相続後の使い方を整理すると、税理士へ確認する内容も具体的になります。
私たちみのパラでは、箕面市の物件の状態やご希望を伺いながら、売り方や費用の見通しをご案内しています。税務上の条件を確認しながら、工事をするか、どのような価格と日程で進めるかを一緒に考えていきましょう。
箕面市の相続不動産を売るときの税金でよくある質問
Q1. 相続した家を売ると、必ず相続税と売却税の両方がかかりますか？
それぞれ課税対象や条件が異なります。相続税の要否と、売却時の譲渡所得への課税を分けて確認します。
Q2. 相続税の評価額を売却の取得費に使えますか？
原則として亡くなった方の購入代金等を基に計算します。相続税評価額をそのまま取得費にする扱いではありません。
Q3. 建物の購入代金は全額取得費になりますか？
建物は購入・建築代金等から所有期間中の減価償却費相当額を差し引いて取得費を計算します。
Q4. 契約書が見つからないときはどうしますか？
残っている支払資料などを集めて税理士へ相談します。取得費が分からない場合等には、売却金額の5％を概算取得費にできます。
Q5. 相続してすぐ売ると短期の税率ですか？
亡くなった方の取得時期を引き継ぎ、売却した年の1月1日に所有期間が5年を超えるかで判定します。
Q6. 修繕費はすべて譲渡費用にできますか？
修繕費や固定資産税など維持管理費は、通常は譲渡費用に含まれません。支出の目的ごとに確認します。
Q7. 空き家控除と取得費加算を両方使えますか？
同じ譲渡について併用できません。適用条件を満たす制度を確認し、比較して選択します。
Q8. 共有者が3人なら全員3,000万円控除できますか？
一律にそうなるわけではありません。2024年以後の譲渡で対象家屋と敷地等を取得した相続人が3人以上の場合、空き家特例の控除上限は2,000万円です。
Q9. 売却損は給与の所得と相殺できますか？
土地・建物の譲渡損失は原則として給与所得等と損益通算できません。一定の居住用財産の特例は個別の条件確認が必要です。
Q10. 税金がゼロになる特例でも申告は必要ですか？
特例の適用には確定申告と必要書類の提出が必要です。売却後の申告準備まで予定に入れておきます。
まとめ｜資料・特例・手残りの順に確認すると整理しやすくなります
税金の不安は、資料と条件を一つずつ整理することで具体的な相談につなげられます。売却前に次の点を押さえておきたいですね。
- ✅ 相続税と売却時の税金を区別する
- ✅ 購入資料と建物の減価償却を確認する
- ✅ 取得費と譲渡費用を項目ごとに整理する
- ✅ 空き家控除と取得費加算の条件を比較する
- ✅ 手残りと売却後の申告・納税まで考える
箕面市の相続不動産の売却に関するご相談ならみのパラへ
ご実家の売却、費用や進め方からお気軽にご相談ください
箕面市の相続した家や土地について、価格や工事の必要性、売却の進め方など、気になることからお話しください。みのパラが物件の状態とご希望を伺い、売却方法をご案内します。
税金は税理士や税務署へ確認しながら、手元に残る金額やご家族の予定も踏まえて、納得できる売却を一緒に考えていきましょう。
会社概要
| 会社名 | 株式会社みのパラ |
|---|---|
| 所在地 | 〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5 |
| TEL | 072-734-6407 FAX：072-734-6408 |
| info@minopara.co.jp | |
| URL | https://www.minopara.co.jp/ |
| 営業時間 | 10:00～18:30 定休日：水曜日 |
| 代表者名 | 田中 聡 |
| 所属団体 | （一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会 |
| 免許番号 | 大阪府知事（2）第60090号 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 事業内容 | 不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313） |
