結論｜空室が多くても売却は可能。評価軸を「現況収益」から「将来性」に切り替えれば価格は守れる
空室が増えたアパートでも、結論から言えば売却自体は十分可能です。
ただし、
満室前提で売ろうとする
空室＝価値がないと決めつける
場当たり的な値下げをする
このような進め方をすると、価格を大きく落とす結果になります。
重要なのは、**空室の多さを前提にした売り方（評価軸の切り替え）**です。
はじめに
「空室率が高く、もう投資家に見向きもされないのでは」
「満室にしてから売るべきか迷っている」
「管理が限界で早く手放したい」
空室が増えたアパートを前に、こうした悩みを抱えるオーナーは少なくありません。
実務では、
無理に満室を目指して費用をかけすぎた
空室を理由に安売りしてしまった
売却時期を逃してさらに状況が悪化した
といった失敗が多く見られます。
本記事では、空室が多いアパートを売る際の評価ポイントと、価格を下げないための工夫を整理します。
空室が多いアパートの査定はどう決まるか
「現況利回り」だけで評価されない
空室率が高いと、
家賃収入
表面利回り
は低く見えます。
しかし実際の査定では、**現況利回りだけでなく「改善余地」**が重視されます。
査定で見られる主なポイント
① 立地と賃貸需要
駅距離
周辺施設
単身・ファミリー需要
空室の原因が「立地」か「運営」によって評価は大きく変わります。
② 空室の理由
家賃設定が高すぎる
募集方法が弱い
設備が時代遅れ
これらは改善可能な空室として評価されます。
③ 建物の構造と再生余地
築年数
構造（木造・RCなど）
間取りの柔軟性
将来的なリノベーションや建て替え前提で評価されることもあります。
空室が多いアパートでよくある誤解
「満室にしないと売れない」
満室にするために、
大幅な家賃値下げ
過剰なリフォーム
を行っても、売却価格に反映されないケースは多いです。
「空室が多い＝価値がない」
投資家は、
今どうか
よりも
どう改善できるか
を見ています。
空室が多いアパートの主な売却戦略
① 改善余地込みで投資家に売る
空室を「マイナス」ではなく、
家賃是正
募集強化
運営改善
の余地として提示します。
向いているケース
立地は悪くない
管理方法に問題がある
相場より家賃が高い
② 現況渡しで再生前提に売却
修繕や客付けを行わず、
現況のまま売却
する方法です。
再生型投資家が対象になります。
③ 土地評価・建て替え前提で売却
空室が多く建物価値が低い場合、
土地評価
用途転換
で売却した方が有利なケースもあります。
④ 買取で早期整理
価格は下がりますが、
空室リスク
管理負担
を即時解消できる選択肢です。
価格を下げないための具体的な工夫
① 「空室対策案」をセットで提示する
売却時に、
想定家賃
改善後利回り
簡易リノベ案
を示すことで、価格交渉を防ぎやすくなります。
② 修繕は最小限に抑える
売却直前の大規模修繕は、
回収できない
買主に敬遠される
可能性が高いため注意が必要です。
③ 複数の出口戦略で査定を取る
仲介
買取
土地評価
複数の切り口で査定を取ることで、適正価格の幅が見えてきます。
空室が多いアパートでやってはいけないこと
空室を隠す
後から発覚すると、
信頼低下
価格再交渉
につながります。
1社だけの意見で決める
出口戦略の提案力によって、価格は大きく変わります。
トラブルを防ぐための注意点
事前に整理しておくべき情報
賃貸借契約一覧
空室期間
家賃推移
修繕履歴
これらを整理しておくことで、交渉がスムーズになります。
【専門家コメント】
「空室が多いアパートは“ダメな物件”ではありません。
評価軸を将来性に切り替えることで、価格を守った売却が可能になります。」
― 株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡
よくある質問（FAQ）
Q1. 空室率が何％だと売れにくいですか？
→ 数字よりも空室の理由が重視されます。
Q2. 満室にしてから売るべきですか？
→ 多くの場合、費用対効果が合いません。
Q3. 家賃を下げてから売った方がいい？
→ 一時的な対策は逆効果になることもあります。
Q4. 空室が多いとローンは使えませんか？
→ 投資家の自己資金比率が高くなる傾向があります。
Q5. リフォームは必要ですか？
→ 最小限で十分なケースが多いです。
Q6. 築古でも売れますか？
→ 売れます。土地・再生前提で評価されます。
Q7. 買取だとどれくらい下がりますか？
→ 仲介相場の7〜8割が目安です。
Q8. 入居者が少しでもいた方が有利？
→ 状況によりますが、必須ではありません。
Q9. 売却までの期間は？
→ 数か月〜半年程度が一般的です。
Q10. どこに相談すべきですか？
→ 収益物件と出口戦略に強い不動産会社が適しています。
まとめ｜空室が多くても「売り方次第」で価格は守れる
空室が多いアパートでも、
現況だけで判断しない
将来性を示す
出口戦略を複数持つ
ことで、不要な値下げを避けた売却が可能です。
早めに全体像を整理することが、最も有効な対策になります。
空室が多いアパートの売却相談はこちら
空室率が高い状態ほど、判断を先延ばしにすると選択肢が減ります。
株式会社みのパラでは、
無理な営業なし
収益・再生・土地評価を踏まえた提案
買取・仲介の両対応
という方針でご相談をお受けしています。
会社概要
会社名：株式会社みのパラ
所在地：〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL：072-734-6407
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MAIL：info@minopara.co.jp
URL：https://www.minopara.co.jp/
営業時間：10:00～18:30
定休日：水曜日
代表者名：田中 聡
所属団体：（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号：大阪府知事（2）第60090号
資本金：1,000万円
事業内容：不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）
