📝この記事の結論
親族間で家を売買するときは、価格の根拠・実際の支払い・引渡し後の暮らしを、契約前にそろえておくことが大切です。親子やきょうだいで気持ちが通じていても、金額や日程が曖昧なままだと、後から負担の受け止め方が違ってしまうことがあります。
ご家族の希望を聞きながら、税金は税理士、融資は金融機関、登記は司法書士へ確認します。この記事では、ご家族の話し合いで何を整理しておけばよいかを中心にご紹介します。
✅ 売買価格は評価額の倍率で決めず、取引条件と根拠を整理
✅ 代金・諸費用・融資の可否を契約前に確認
✅ 引越しや修繕の負担も書面に残して共有
最初の家族会議では、金額より先に売買の目的を共有する
「実家を子どもに譲りたい」という言葉にも、住み続けたい、住み替え資金を確保したい、管理を任せたいなど、いろいろな希望が含まれます。まずは売る方と買う方、それぞれの暮らしから整理してみてくださいね。
「売る」と「住まわせる」を分けて考える
親が名義を持ったまま子どもが住むことと、子どもが代金を払って所有権を取得することでは、手続きもお金の動きも変わります。親が売った後も住み続ける予定なら、その住み方や費用負担も話し合う項目です。
例えば、購入代金の支払いは今、引越しは半年後という希望なら、売買の時期と明渡しの時期を分けて整理できます。これは日程の考え方の例であり、ご家族の予定と融資条件に合わせて具体化します。
売る人・買う人・所有者を確認する
登記事項証明書で、土地と建物の所有者、共有持分、抵当権の有無を確認します。ご家族が管理している家でも、登記上は別の方の名義だったり、相続の手続きが途中だったりすることがあります。
誰がどの持分を売り、誰が代金を支払うのかが明確になると、必要な手続きも見えてきます。共有の場合は、自分の持分を売る話なのか、不動産全体を売る話なのかをそろえておきます。
きょうだいには、合意した内容を落ち着いて共有する
当事者以外のご家族に説明する場合は、売買の目的、価格の根拠、支払い方法をまとめておくと、気持ちだけの議論になりにくくなります。売却代金を誰が受け取るのかも、所有関係に合わせて整理します。
ご家族への説明と、法律上の同意が必要な人の確認は別の話です。権利関係や将来の相続について意見が分かれる場合は、契約を急がず弁護士などに相談し、話し合いの進め方から考えます。
価格は「何割なら安全」ではなく、住宅の条件に合わせて考える
買う方の予算を考えて価格を抑えたいお気持ちは自然なものです。一方で、不動産を著しく低い価格で取得すると、時価との差額について贈与税の問題が生じます。価格の説明と税務の確認を並行して進めます。
税務の参考：国税庁「No.4423 個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」（2026年4月1日現在）。
査定の根拠になる資料を残す
不動産会社の査定では、土地や建物の広さ、築年数、接道、修繕状況、近隣の取引などを見ます。査定書は金額だけでなく、その金額を考えた条件も残しておくと、家族への説明に役立ちます。
箕面市周辺でも、坂道や敷地の高低差、駐車場の使いやすさなどで住まいの評価は変わります。同じ面積だから同じ価格とせず、現地の条件を整理します。意見が大きく分かれるときは、不動産鑑定士への相談も選択肢です。
固定資産税評価額と、通常の取引価格を区別する
固定資産税評価額や相続税路線価は、それぞれ税の評価に使う資料です。親族間売買で著しく低い価格かを判断する際、土地・建物の時価は通常の取引価額に相当する金額とされています。
「相場の70％以上」「固定資産税評価額の1.2倍」といった一律の安全ラインはありません。国税庁は具体的な事案ごとに判断すると説明しています。査定を受けたことだけで税務上の結論が決まるわけではないため、契約する価格と資料を税理士に確認します。
修繕が必要なら、状態と費用を具体的に説明する
雨漏り、設備の故障、外壁の傷みなどがある場合は、分かっている状態を共有します。「古いから安くした」という説明だけより、写真や工事見積りがあれば、価格を考えた背景が伝わりやすくなります。
工事見積りの全額をそのまま査定価格から差し引くとは限りません。工事の必要性、今の状態での市場評価、誰がいつ直すのかを分けて考えます。価格を決めた資料と、実際の修繕の約束は両方残しておくと整理しやすくなります。
税金と住宅ローンは、家族で価格を確定する前に確認する
売買代金が決まっても、売る方の手元に残るお金と、買う方が用意する総額は同じではありません。それぞれの費用を分けた資金計画を作ると、後からの行き違いを減らせます。
税務の参考：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.7191 登録免許税の税額表」。制度の適用は取引時点の要件で確認します。
売る方は譲渡所得と特例の対象を確認する
売却時の税金は、売却代金そのものではなく、取得費や譲渡費用などを踏まえて計算する譲渡所得をもとに考えます。親が購入したときの契約書や領収書などが残っていれば、税理士への相談に役立ちます。
マイホーム売却の3,000万円特別控除には、買主との関係についても条件があります。親子や夫婦など、特別の関係がある人への売却は適用対象外です。生計を一にする親族なども含まれるため、住民票だけで判断せず、実際の関係を伝えて確認します。
買う方は代金以外の支出も見込む
購入代金のほか、登記の費用、不動産取得税、仲介を依頼する場合の手数料、融資に伴う費用、修繕費などを整理します。登録免許税の課税標準となる不動産の価額は、原則として固定資産課税台帳に登録された価格です。売買価格とは区別します。
税の軽減には住宅や取得時期などの要件があります。契約前の段階では、適用予定の制度と、まだ確認できていない項目を分けておくと、資金不足を防ぎやすくなります。税額の見積りは条件をそろえて専門家へ依頼します。
金融機関には親族間の取引であることを先に伝える
親族間売買を扱うか、仲介の利用が必要か、誰が住む住宅を対象とするかなどは、金融機関や商品によって異なります。申込先には、売主との関係、予定価格、購入後の居住者、現在の借入れを具体的に伝えます。
融資の取扱い確認と、個別の融資承認は別の段階です。借入れを前提に契約する場合は、承認を得る期限や利用できなかったときの扱いも契約前に確認します。売主のローンが残る場合は、既存の借入先への返済・抵当権抹消の段取りも必要です。
契約前にそろえたい、支払いと引渡しの約束
身内同士だと、細かな条件を聞きにくいこともありますね。金額だけでなく、いつまでに何をするかを一枚のメモにまとめると、落ち着いて相談しやすくなります。
代金は支払う人・受け取る人・期日を明確にする
契約書では総額だけでなく、手付金や残代金の支払日、振込先などを明らかにします。支払いの記録が残る方法なら、契約内容との照合もしやすくなります。振込名義や受取口座が当事者と違う場合は、事情を先に確認します。
分割払いを考える場合は、回数や金額、支払いが遅れたときの扱い、所有権移転の時期なども検討が必要です。買主に実際の支払能力があるかを含めて、税務・法務の確認を受けてから条件を固めます。
荷物・修繕・入居時期も話し合う
家具を残すのか、設備を修理してから渡すのか、鍵をいつ引き渡すのか。こうした項目が曖昧だと、売買後に新しい出費が発生したとき、どちらの負担か迷ってしまいます。
建物で分かっている不具合は契約前に伝え、対応を具体化します。親が住み続ける場合は、生活費だけでなく、使用関係や修繕の扱いも整理します。銀行へ伝えた居住予定と契約内容が食い違わないようにすることも大切です。
資料は売主・買主それぞれが保管する
契約書、価格を考えた資料、支払い記録、工事や設備の取り決め、登記関係の資料などを、それぞれが後から確認できるように保管します。ご家族の誰か一人だけが把握している状態を避けると、後日の手続きも進めやすくなります。
税金は税理士、権利や家族間の争いは弁護士、登記は司法書士、融資は金融機関へ。私たちみのパラでは不動産の状態や売買条件を整理し、ご家族で判断しやすいようご案内します。
- STEP 1希望を整理売買の目的・住む人・時期を共有
- STEP 2条件を確認価格・税務・融資・登記を確認
- STEP 3契約へ反映支払い・修繕・引渡しを明文化
- STEP 4記録を保存決済と登記を確認し資料を保管
- ✅ 土地・建物・持分と売買の当事者が一致している
- ✅ 価格の根拠と税務上の確認がそろっている
- ✅ 資金の調達方法と支払日が決まっている
- ✅ 修繕・残置物・引渡し後の居住条件を共有している
- ✅ 契約書と支払い・登記の記録を保管できる
専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡
ご家族の間で家を売買するときは、価格の話から始めるよりも、「これから誰が住むのか」「売ったお金を何に使うのか」を聞き合うと、希望を整理しやすくなります。急いで結論を出さず、お互いの暮らしを大切にしながら考えていきたいですね。
私たちみのパラでは、住宅の状態や周辺の不動産事情を踏まえて、価格と売買条件をご案内します。税金や融資、登記の確認先も分けながら、ご家族で納得して進められるよう、一緒に整理していきましょう。
親族間売買の進め方でよくある質問
Q1. 親族間で不動産を売買することはできますか？
売買は可能です。所有者や持分、価格、支払方法、融資などを確認し、実際の取引に合った契約と登記を進めます。
Q2. 価格は相場の70％以上なら贈与税を避けられますか？
そのような一律の基準はありません。著しく低い価格かは個別に判断されるため、通常の取引価格に関する資料と予定価格を税理士に確認します。
Q3. 固定資産税評価額で売ってもよいですか？
評価額と通常の取引価格は目的の異なる金額です。評価額だけで安全と判断せず、住宅の条件に合った価格と税務上の扱いを確認します。
Q4. 親から子への売却で3,000万円特別控除を使えますか？
マイホーム売却の3,000万円特別控除は、親子や夫婦など特別の関係がある人への売却では適用されません。取引関係とほかの税務上の条件も確認します。
Q5. 住宅ローンは利用できますか？
金融機関や商品によって取扱いが異なります。親族間売買であることと居住予定を伝え、取扱条件と個別審査を確認します。
Q6. 売主の住宅ローンを買主がそのまま払えばよいですか？
支払う人を変えるだけでは債務者や担保の関係は整理されません。借入先に相談し、完済や新しい融資など、取引に合う方法を確認します。
Q7. きょうだい全員の同意が必要ですか？
不動産の所有関係や取引内容によって確認が必要な人が変わります。家族への説明と法律上必要な同意を分け、共有や相続が関係する場合は専門家に確認します。
Q8. 売買代金を分割で払うことはできますか？
検討できますが、支払能力、期日、未払い時の対応、所有権移転の時期などを具体化し、税務・法務の確認を受けてから契約します。
Q9. 親が売却後も家に住む場合は何を決めますか？
居住期間や使用関係、費用・修繕の負担、将来の明渡しなどを整理します。買主が融資を利用する場合は、金融機関にも居住予定を伝えます。
Q10. 相談前に何を用意しておくとよいですか？
登記関係の資料、購入時の契約書、現在の借入れの資料、ご家族の希望をまとめたメモが役立ちます。そろっているものから状況を確認できます。
まとめ｜家族の希望を、具体的な売買条件へ整理する
価格の納得感と、実際に進められる資金・日程の両方をそろえることが、親族間売買の準備になります。話し合った内容は、次の項目で見直してみてください。
- ✅ 売る理由と購入後の住み方を共有する
- ✅ 住宅の条件と価格の根拠を整理する
- ✅ 売主と買主それぞれの税金・費用を確認する
- ✅ 融資・支払い・引渡しの条件を合わせる
- ✅ 約束と実際の支払いを記録に残す
箕面市周辺の親族間売買に関するご相談ならみのパラへ
ご家族のこれからと、住まいの条件を一緒に整理しませんか
実家を子どもに譲りたい、きょうだいで家の扱いを相談している。まだ価格や方法が決まっていなくても、気になることからお気軽にご相談くださいね。
私たちみのパラが、箕面市周辺の不動産事情を踏まえながら、住宅の状態や売買の進め方を丁寧にご案内します。
会社概要
| 会社名 | 株式会社みのパラ |
|---|---|
| 所在地 | 〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5 |
| TEL | 072-734-6407 FAX：072-734-6408 |
| info@minopara.co.jp | |
| URL | https://www.minopara.co.jp/ |
| 営業時間 | 10:00～18:30 定休日：水曜日 |
| 代表者名 | 田中 聡 |
| 所属団体 | （一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会 |
| 免許番号 | 大阪府知事（2）第60090号 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 事業内容 | 不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313） |
