📝この記事の結論
地主が持つ底地と、借地人が持つ家を一緒に売る場合は、売り出す前に、代金の分け方・費用負担・建物の扱い・引渡しの予定をそろえることが大切です。土地と建物をまとめて購入したい方へ提案する方法として検討できます。
「二人とも売りたい」という気持ちが一致していても、受け取りたい金額や引越しの時期は違うことがありますね。この記事では、共同売却に向けて何を話し合い、どの資料を準備すればよいかをご紹介します。
✅ 土地と建物の所有者・売却意思を確認
✅ 総額と双方の配分・費用を分けて合意
✅ 建物・転居・決済の条件をそろえて販売
共同売却を始める前に、誰が何を売るかを確認する
ここでいう共同売却は、地主の底地と、借地人の借地権付き建物を合わせて第三者へ売る方法です。ひとつの不動産を同じ持分で共有している場合とは異なり、双方が持つ権利を整理するところから始めます。
参考：国民生活センター「国民生活」2024年5月号・暮らしの法律Q&A第143回。土地と建物の一括売却では代金分配の事前合意が重要とされています。
底地だけを売る方法との違いを理解する
底地だけを第三者へ売る場合は、土地を貸している状態で買主へ引き継ぐことになります。共同売却では借地人も建物等を手放すため、建物の状態や明渡しの予定まで合わせて販売条件を考えます。
借地人がそのまま住み続けたい場合には、共同売却が希望と合うかを改めて相談します。売却方法を先に決めるより、それぞれが今後どうしたいかを聞き合うと、検討の方向をそろえやすくなります。
土地・建物の名義と、判断する人を確かめる
土地と建物の登記事項証明書、借地契約書、更新書類を並べ、今回売る対象と所有者を確認します。相続した物件や共有名義の場合は、誰が意思決定に関わるかも整理します。
窓口として話している方と、契約を締結する権限のある方が同じとは限りません。必要な同意や委任、相続登記などは司法書士や弁護士へ確認し、販売の準備と合わせて進めます。
希望する手取り額と時期を別々に聞く
地主側は土地の管理を終えたい、借地人側は次の住まいの費用を確保したいなど、売却の目的はさまざまです。希望価格だけでなく、必要な資金と、いつまでに何を終えたいかを分けて整理します。
共通の売出価格を決める前に、双方の予定と譲れない条件を共有することがポイントです。箕面市の住み替えでも、購入先の決済や引越しの時期が関わるため、先に日程の制約が分かると計画を立てやすくなります。
売却代金の配分は、費用と手取りまで見て合意する
総額だけ決まり、売れてから取り分を相談する形では、後から話が食い違うことがあります。どの金額を、どの考え方で分けるのかを、販売前に分かる形へ整えます。
| 整理する金額 | 話し合う内容 |
|---|---|
| 売却総額 | 土地・建物等を合わせた売出条件 |
| 代金の配分 | 双方が受け取る金額・算定の考え方 |
| 費用負担 | 測量・解体・仲介・登記等の負担者 |
| 手取りの見込み | 配分額から各自の負担を引いて確認 |
税務評価の参考：国税庁「No.4613 貸宅地の評価」（令和8年4月1日現在法令等）。相続税・贈与税の評価と売却代金の配分は区別します。
借地権割合を、そのまま分配の決まりにしない
路線価図などの借地権割合は、相続税・贈与税の評価で使われるものです。共同売却の代金を自動的にその割合で分けると決めず、今回の権利や契約、建物、取引条件を踏まえて話し合います。
資料の金額が大きく違うときは、同じ対象と前提を評価しているかを確認します。価格の考え方について意見が分かれる場合には、不動産鑑定士などの専門家への相談も検討できます。
値下げや費用の増加があった場合も考えておく
売出価格と実際の売買価格が同じになるとは限りません。買主から価格の相談があったときに、誰が確認し、双方の配分をどう見直すかを決めておくと、回答しやすくなります。
総額が変わったときの配分と、費用が増えたときの負担を分けて確認します。片方が相手の取り分まで約束しないよう、条件変更の連絡方法や合意の残し方もそろえておきます。
税金と手取りは、それぞれの事情で確認する
売却に伴う税金は、取得費や所有期間など、それぞれの事情によって変わります。同じ取引でも、両者が同じ税額になると考えず、契約案と費用資料を税理士へ示して確認します。
双方の資金計画では、代金の配分、売却費用、借入金の返済などを別々に見ます。合意した配分に税務上の問題がないかも含めて相談し、受け取る総額だけで住み替え予算を決めないようにします。
建物を残すか解体するかと、転居の予定を合わせる
同じ土地でも、家を使いたい買主と、建て替えたい買主では希望が違います。建物をどの状態で引き渡すかは、費用や売却の進め方にも関わるため、早い段階で相談しておきます。
古い家でも、解体を先に決めず販売条件を比較する
既存建物を残して売る場合は、状態や修繕履歴、残す設備などを確認します。更地で引き渡す案なら、工事費用や工期、地中の状況など、追加で確認したい点を整理します。
借地上の建物を取り壊すことは権利関係にも関わるため、売却方針と必要な手続きを専門家へ確認してから発注します。買主がまだ決まっていない段階では、解体費をかけた場合と残す場合を比較して判断できます。
解体・残置物・測量などの担当と費用を具体化する
「売主側で対応する」というだけでは、地主と借地人のどちらが手配するか曖昧になります。工事を依頼する人、見積もりを確認する人、支払う人を項目ごとに決めます。
予定外の追加費用が出たときは、どこまで事前承認が必要かも相談します。庭木や門、塀など、建物以外に残すもの・撤去するものも、現地と図面を見ながら整理すると行き違いを減らせます。
居住中なら、引越しと引渡しを無理なくつなぐ
借地人が居住している場合は、転居先の確保、荷物の移動、明渡しの予定を確認します。売却代金を次の住まいの費用へ使うなら、入金と支払いの順序も重要です。
契約上の引渡し日と、実際に家を空けられる日をそろえることが大切です。売却を急ぐ側の希望だけで日付を決めず、買主の融資や建築予定も合わせて調整します。
- STEP 1対象を確認名義・契約・双方の希望を整理
- STEP 2事前に合意配分・費用・建物・時期を確認
- STEP 3販売へ窓口と条件変更の手順を共有
- STEP 4同時に整える決済・登記・明渡しを調整
販売窓口と契約条件をそろえ、共同売却を進める
双方の大まかな希望がまとまったら、買主へ同じ条件を説明できるように整えます。口頭での相談内容を整理したうえで、具体的な合意書や契約内容は専門家と確認して進めます。
問い合わせや購入申込みへの連絡方法を決める
どの不動産会社を窓口にするか、内覧や資料提供を誰が調整するか、購入申込みが来たらどう共有するかを決めます。双方に同じ情報が届くようにすると、判断の行き違いを減らせます。
仲介を依頼する契約の当事者や、仲介手数料の見積もりも確認します。別々の相談先を利用している場合も、役割と連絡方法をそろえ、買主へ違う価格や条件を伝えないようにします。
片方だけ取引が進むことを防ぐ条件を相談する
土地と建物の所有者が異なる取引では、双方の契約と決済をどう関連付けるかが重要です。どちらかの準備が整わない場合の扱いも含め、契約案を仲介会社や弁護士へ確認します。
決済・登記・建物の明渡しを、ひとつの予定表で照らし合わせると準備が分かりやすくなります。登記に必要な書類や借入金の完済・担保の抹消は、司法書士や金融機関にも早めに確認します。
話がまとまらない場合は、方法を見直す時間を取る
配分や転居の条件で合意できない場合は、共同売却を無理に前提とせず、底地だけを売る方法など別の選択肢と比較します。すでに締結した合意や契約があれば、その扱いを確認してから見直します。
私たちみのパラでも、双方のご希望と物件の状況を伺い、査定・販売の準備をご案内します。法律や税務の判断は適切な専門家へ確認しながら、納得できる条件を整えていきましょう。
- ✅ 土地と建物の所有者・権利を確認
- ✅ 売却総額と双方の配分を区別
- ✅ 費用負担と追加費用の相談方法を整理
- ✅ 建物・転居・決済の条件を確認
- ✅ 条件変更や取引が進まない場合の扱いを相談
専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡
土地と家を一緒に売る話がまとまったら、次はお金と日程を具体的にしていく段階ですね。総額だけでなく、お互いの手元にいくら残り、いつ次の予定へ進めるかまで確認しておくと、相談がしやすくなります。
私たちみのパラは、物件の状態と双方のご希望を伺い、販売条件を整理するところからお手伝いします。大きな工事や契約を急ぐ前に、必要な専門家への確認も踏まえて、無理のない進め方を一緒に考えていきましょう。
箕面市の底地と借地の家の共同売却でよくある質問
Q1. 底地と借地の家の共同売却とは何ですか？
地主の底地と、借地人の借地権付き建物を合わせて第三者へ売る方法です。双方の意思と権利、条件をそろえて検討します。
Q2. 共同売却なら必ず高く売れますか？
価格や買主が見つかる見通しは物件と条件によって異なります。売却総額だけでなく、費用や手取り、必要な期間も比較します。
Q3. 代金は路線価の借地権割合で分けますか？
相続税・贈与税の評価に使う割合を、自動的な分配ルールとはしません。契約や権利、建物、取引条件を踏まえて合意します。
Q4. 売れてから代金の分け方を決めてもよいですか？
行き違いを防ぐため、販売前に配分の考え方と費用負担を整理します。価格が変わる場合の扱いも確認します。
Q5. 借地人が住み続けたい場合も共同売却できますか？
居住継続を希望する場合は、買主の利用予定や契約条件と合うかを別途検討します。通常の明渡しを前提とせず、売却方法から相談します。
Q6. 古い建物は先に解体するべきですか？
建物を残す案と更地にする案を比較し、費用・買主の希望・権利への影響を確認してから判断します。
Q7. 測量費や解体費は誰が負担しますか？
対象と手配する人、支払う人を双方で具体的に合意します。追加費用が発生した場合の相談方法も整理します。
Q8. 土地と建物で売買契約が分かれる場合は？
契約と決済をどう関連付け、片方の準備が整わない場合にどう扱うかを専門家と確認します。
Q9. 片方が相続手続き中でも準備できますか？
相談や資料整理は進められます。売却の意思決定や契約、登記に必要な手続きは司法書士や弁護士へ確認します。
Q10. 配分で合意できないときはどうしますか？
判断に使っている資料と前提を照合し、必要に応じて専門家へ相談します。共同売却以外の方法も含めて比較します。
まとめ｜共同売却は、配分・費用・予定をそろえてから
一緒に売るという方針が決まったら、双方の希望を具体的な条件にしていくことが大切です。今ある契約書や図面から、次の確認を進めてみてくださいね。
- ✅ 誰が何を売るかを資料で確認
- ✅ 代金の配分を販売前に話し合う
- ✅ 費用と各自の手取りを整理
- ✅ 建物の扱いと転居予定を合わせる
- ✅ 契約・決済・登記・明渡しを調整
箕面市の底地・借地権付き住宅の売却に関するご相談ならみのパラへ
一緒に売る話が出たら、条件の整理からご相談ください
底地だけで売るか、借地人の方と一緒に売るか。価格や費用、住み替えの予定など、気になることを一緒に整理していきます。
私たちみのパラが箕面市の物件の状況を伺い、査定と販売の進め方を丁寧にご案内します。双方のご希望と専門家への確認を踏まえ、納得できる売却方法を考えていきましょう。
会社概要
| 会社名 | 株式会社みのパラ |
|---|---|
| 所在地 | 〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5 |
| TEL | 072-734-6407 FAX：072-734-6408 |
| info@minopara.co.jp | |
| URL | https://www.minopara.co.jp/ |
| 営業時間 | 10:00～18:30 定休日：水曜日 |
| 代表者名 | 田中 聡 |
| 所属団体 | （一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会 |
| 免許番号 | 大阪府知事（2）第60090号 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 事業内容 | 不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度(22-0313) |
