箕面市の中古住宅と住宅ローン減税｜2026年入居の限度額・床面積・証明書

2026年入居の中古住宅｜住宅ローン減税の限度額

住宅ローン減税は、住宅ローン等の年末残高などを基に計算し、所得税などから控除する制度です。次の表は、一般の中古住宅の借入限度額と控除期間を整理したものです。

制度：国土交通省「既存住宅を取得したとき」、国税庁No.1211-3。2026年入居・買取再販住宅を除く中古住宅、2026年10月23日確認。

限度額は、控除を計算する借入残高の上限

表の金額は、減税を計算するときの借入限度額です。金融機関から借りられる金額や、購入予算の上限とは分けて考えます。控除率は0.7％で、対象となる年末残高などに応じて計算します。

実際に控除できる額は、所得税額や住民税の控除上限にも関わります。ご自身の税額と返済予定に合わせて見込むと、購入後の家計を考えやすくなります。

子育て世帯等の上乗せには、家族と面積の条件がある

上乗せの対象は、19歳未満の扶養親族がいる方、または夫婦のいずれかが40歳未満の方です。年齢や家族の該当状況は、原則として入居年の12月31日時点で判定します。

上乗せを利用する住宅は、床面積50㎡以上が条件です。家族の条件と登記上の面積を一緒に見ると、予算を立てる段階で区分を整理できます。

リフォーム済み物件は、税制上の区分も確かめる

不動産会社が一定の改修をして販売する物件は、要件を満たすと「買取再販住宅」という別の区分になります。認定住宅では、この表と借入限度額が異なる場合があります。

広告の「リフォーム済み」という説明に加え、税制上どの区分で確認する物件かを担当窓口へ尋ねてみると分かりやすいですね。新築・買取再販・中古の区分をそろえて比較できます。

床面積・所得・入居時期を購入前に確認

住宅性能が分かったら、次はご自身と住まいの基本条件です。箕面市でマンションと戸建を比較するときも、税制の床面積は登記上の数字で確認します。

条件：国土交通省「住宅ローン減税Q&A」（2026年7月更新）、国税庁No.1211-3。

広告の広さと、登記上の面積を見比べる

マンションの広告にある面積と登記上の専有面積は、測り方によって異なることがあります。住宅ローン減税では、登記事項証明書に表示される床面積で確認します。

40㎡や50㎡に近い住戸は、早い段階で資料を見られると判断しやすくなります。店舗などと併用する住宅では、床面積の2分の1以上をご自身の居住用にする条件もあります。

所得条件は年収と区別し、ご本人ごとに確認

制度の「合計所得金額」は、給与の額面年収とは異なる数字です。40㎡台の住宅では1,000万円以下、50㎡以上では2,000万円以下という、その年の条件があります。

購入予算と減税の見込みは、実際の所得と返済計画に合わせて考えるのがおすすめです。ペアローンの場合も所得条件はそれぞれの方で確認し、名義や借入れの内容を税務署などへ相談できます。

引渡しから入居までの日程を見込む

中古住宅は取得から6か月以内に入居し、控除を受ける年の12月31日まで引き続き住むことなどが条件です。対象となる住宅ローンは、原則として10年以上の返済期間が必要です。

購入後に工事を予定している方は、工事の完了と引越しの日程を合わせて考えると進めやすくなります。年末に引渡しを受ける場合は、実際の入居が何年になるかも確認できます。

中古住宅の省エネ性能と証明書をそろえる

省エネ性能の区分は、住宅の資料で確認します。購入を決める前から、売主側に残っている書類と、追加で必要になる確認を整理しておくと準備が進めやすくなります。

書類：国土交通省「既存住宅を取得したとき」、国税庁No.1211-3の住宅区分別提出書類。

ZEH水準・省エネ基準は、指定の証明書で確認

ZEH水準省エネ住宅は断熱等性能等級5以上・一次エネルギー消費量等級6以上、省エネ基準適合住宅は両方の等級が4以上という基準があります。減税では、その区分を示す建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などを使います。

窓や設備の見た目から判断するより、保管されている評価書を確かめると具体的に話が進みます。証明のための調査時期にも条件があるため、既存の書類が今回の取得で使えるか、発行元などに確認します。

認定住宅は、通知書などの引継ぎを相談

長期優良住宅や低炭素住宅は、認定に関する通知書などを確認します。長期優良住宅では認定計画実施者の地位の承継など、所有者が変わる際の手続きも関係します。

必要な書類の所在を、購入前から確認しておくと引渡し後の準備がしやすくなります。書類名だけでなく、誰が保管しているか、追加の発行が必要かを整理してみてください。

築年の古い住宅は、耐震の資料も合わせる

1981年12月31日以前に建築された住宅は、耐震基準への適合を示す書類などの確認が必要です。取得前に申請して入居までに改修する方法には、別途の条件と手順があります。

築年数が気になる物件は、購入を決める前に、建築士などの確認が必要かを相談できます。改修の費用や日程と、減税で使える区分を一緒に整理すると、資金計画を立てやすくなります。

• ✅ 登記事項証明書と売買契約書
• ✅ 住宅性能の評価書・証明書の有無
• ✅ 認定住宅の通知書や引継ぎ手続き
• ✅ 古い住宅の耐震関係資料
• ✅ 書類の発行・調査にかかる日程と費用

申告と住み替えの予定を、購入計画につなげる

減税の準備は、物件の条件を確認するところから始まります。今の家を売って購入する方は、売却側の特例も含めて整理すると、手元に残るお金を考えやすくなります。

申告・併用条件：国税庁No.1211-3（2026年4月1日現在法令等）。

初年度の申告へ向けて、資料をまとめる

住宅ローン減税を初めて受ける年分は、給与所得者も確定申告で手続きします。給与所得者は2年目以降、年末調整で適用を受けることができます。

年末残高や取得価格、補助金などの資料を一つにまとめておくと、申告時に探しやすくなります。金融機関の調書方式への対応によって準備方法が異なるため、案内に沿って確認できます。

控除額は、残高と取得費用などを基に計算する

年末残高より取得対価が少ないときは、その取得対価を基にします。補助金や一定の住宅取得資金の贈与特例を利用した場合は、計算の対象額から差し引く扱いがあります。

税務上の計算は、契約書や補助金の通知などをそろえて税務署・税理士へ相談できます。箕面市で購入する物件の価格に加え、修繕や引越しに必要な費用も含めて、無理のない予算を考えたいですね。

今の家を売る方は、売却特例との関係も確認

自宅の売却で3,000万円特別控除などを使う場合、住宅ローン減税との併用に制限があります。原則として新居へ入居した年、その前2年・後3年の範囲が関係するため、売却と入居の年を並べて相談すると整理しやすくなります。

売却と購入を一つの資金計画として考えると、ご希望の日程に合わせた方法を選びやすくなります。私たちみのパラも物件の査定や購入の進め方をご案内しますので、住み替えの予定が決まる前でもお気軽にご相談くださいね。

1. STEP 1購入の検討物件の区分と資料を確認
2. STEP 2契約前所得・面積・証明書を整理
3. STEP 3引渡し・入居工事と引越しの日程を調整
4. STEP 4初年度の申告必要な資料をそろえて手続き

今の家を売って住み替える方は、売却側の流れも知っておくと予定を立てやすくなります。相談から引渡しまで、こちらの動画でご案内しています。

🎥 不動産売却の全体の流れを完全解説！相談から引き渡しまで失敗しないための4ステップ｜不動産売却なら【みのパラ】

専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡

箕面市の中古住宅の住宅ローン減税でよくある質問

Q1. 2026年に中古住宅へ入居する場合も減税を受けられますか？

住宅・所得・借入れなどの条件を満たす場合に対象です。住宅性能による区分と実際の入居年を合わせて確認します。

Q2. 中古住宅の控除期間は何年ですか？

2026年入居の場合、認定住宅やZEH水準・省エネ基準適合住宅は13年、その他の住宅は10年です。この記事では買取再販住宅を除く中古住宅を扱っています。

Q3. 40㎡台の中古マンションも対象になりますか？

2026年入居では、登記上40㎡以上50㎡未満で、その年の合計所得金額1,000万円以下などの条件を満たす場合に対象になります。子育て世帯等の借入限度額の上乗せは50㎡以上が条件です。

Q4. 面積は広告に載っている数字で判断しますか？

登記事項証明書の床面積で確認します。マンションは登記上の専有部分の面積で、広告の数字と異なる場合があります。

Q5. 年収と合計所得金額は同じですか？

異なります。所得条件は税務上の合計所得金額で確認します。ご自身の資料を基に税務署などへ相談すると整理できます。

Q6. 省エネ性能はどの資料で確認できますか？

減税に使う住宅性能の区分は、建設住宅性能評価書や住宅省エネルギー性能証明書などで確認します。書類の内容と調査時期の条件も合わせて確かめます。

Q7. リフォーム済みなら買取再販住宅になりますか？

税制上の買取再販住宅には、事業者や改修内容などの要件があります。販売時の資料で、どの住宅区分に該当するかを確認できます。

Q8. 会社員も初年度は確定申告をしますか？

初年度は確定申告で手続きします。給与所得者は2年目以降、年末調整で控除を受けることができます。

Q9. 自宅売却の3,000万円特別控除と一緒に使えますか？

一定の期間内では併用に制限があります。売却年と新居の入居年を整理し、どちらを適用するか税務署・税理士へ相談できます。

Q10. 箕面市で住み替える場合、何から相談できますか？

ご希望の住まいと購入予算、今の家の売却予定などから相談できます。税制の確認と並行して、物件選びや売却の日程を一緒に考えられます。

まとめ｜中古住宅の減税は、物件資料と入居予定をそろえて確認

気になる住まいの条件が分かると、減税の見込みも具体的に整理できます。ご家族の暮らしやすさと資金計画を合わせて、納得できる住まい選びにつなげてください。

• ✅ 2026年入居の住宅区分と限度額を確認
• ✅ 面積は登記、所得は合計所得金額で判断
• ✅ 住宅性能や耐震の資料を購入前から整理
• ✅ 初年度の申告に向けて書類を保管
• ✅ 住み替えは売却特例との関係も相談

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