【2026年最新】箕面市新稲の不動産売却相場｜土地・中古戸建て価格と1〜7丁目の査定ポイントを徹底解説

🎥 箕面市新稲【箕面第一中学校 西小学校周辺】の不動産事情を解説

第1章　2026年の箕面市新稲の不動産売却相場はいくら？

「箕面市新稲の家や土地はいくらで売れるのか」を考える場合、まず押さえたいのが公示地価と実際の取引価格は別物だという点です。

2026年の地価公示では、新稲4丁目13-9に設定されている標準地が20万5,000円/㎡、坪単価約67万7,700円となっています。

2025年は20万1,000円/㎡だったため、前年比では約1.99％上昇しました。

この標準地は、牧落駅から約1,100m、土地198㎡、南側約6.3m市道に接する第一種低層住居専用地域の住宅地です。つまり、新稲の中でも比較的住宅地として条件を把握しやすい地点の公的評価と考えるのが適切です。

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実際の土地取引では約63.2万円/坪の事例

国土交通省の不動産取引価格情報を基にした公開データでは、2025年12月に新稲で次の土地取引が確認できます。

2026年公示地価の約67.8万円/坪と近い水準ですが、これはあくまで一つの実取引です。

新稲では、同じ50坪前後でも、

「平坦な整形地」
「高低差のあるひな壇」
「古い擁壁がある土地」
「前面道路が狭い土地」

では売却価格が大きく変わります。

したがって、67.8万円/坪×所有面積という計算だけで査定価格を出すのは危険です。

新稲の土地面積別・売却価格のイメージ

2026年の公示地価や最近の取引、これまでのみのパラの市場整理を踏まえると、一般的な住宅用地では次のような価格帯が検討ラインになります。

この表を見ると、新稲で大きな土地を売却するときの難しさも分かります。

坪単価が高くても、土地面積が80坪・90坪になると総額が5,000万〜6,000万円を超え、そこに新築費用まで加わります。

つまり、坪単価を上げることと、実際に買い手が購入できる総額に収めることは別問題なのです。

第2章　新稲1丁目〜7丁目で相場が違う理由

新稲は1丁目から7丁目まであり、一括りに「新稲相場」で考えるのは適切ではありません。

駅への距離、西小学校・第一中学校への距離、坂、高低差、道路幅、市街化区域と市街化調整区域の境界などが丁目・地番によって変わります。

以下は、2026年の公示地価・実取引・周辺市場を踏まえて、売却査定を考える際の参考レンジとして整理したものです。

※上記は「各丁目で必ずこの価格になる」という意味ではありません。同じ丁目でも、接道・高低差・擁壁・土地形状・用途地域等によって査定額は大きく変わります。

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特に新稲4丁目は問い合わせが入りやすい

今回共有いただいた街歩き動画でも、みのパラ代表の田中が新稲4丁目について、西小学校・第一中学校に近いエリアとして売出物件の相談が出やすいことを紹介しています。

これは検索データだけでは分かりにくい、新稲の現場ならではのポイントです。

新稲全域は箕面市の通学区域表で西小学校区に指定されており、西小学校は新稲3丁目12-2、第一中学校も新稲3丁目2-1にあります。

そのため、新稲3丁目・4丁目など学校に近い場所では、単純な駅距離とは別に「通学環境を優先して探すファミリー層」を意識した販売が重要になります。

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第3章　なぜ新稲は戸建て需要が強いのか？

新稲の不動産価値を説明するとき、駅徒歩だけを強調するのでは十分ではありません。

今回、みのパラ代表の田中が現地を歩いた動画では、新稲について繰り返し語られていたのが、

「西小・一中」
「ゆったりした戸建て」
「静かな住宅街」
「山の景色」

という4つの特徴です。

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西小学校・第一中学校を希望する購入者

動画内でも、不動産の相談を受けていると「西小・一中で探してほしい」という希望が多いと説明しています。

学校の評価そのものを不動産会社が断定するべきではありませんが、実際の購入相談で学校区を指定して探す家庭がいるということは、新稲を売却するうえで非常に重要な市場情報です。

特に、

「子どもの入学前に購入したい」
「現在の校区から変えたくない」
「学校まで歩きやすい場所がいい」

という家庭は、エリアを限定して物件を探す傾向があります。

こうした買主は「箕面市ならどこでもいい」のではなく、新稲だから検討する層になり得ます。

150㎡前後のゆとりある戸建てが多い

動画では、新稲の第一種低層住居専用地域について「最低敷地150㎡」という説明があります。

箕面市の現行ルールでも、第一種・第二種低層住居専用地域で戸建て住宅を建築する場合の敷地面積最低限度は150㎡です。約45.4坪に相当します。

この規制は敷地の細分化を抑え、ゆとりある低層住宅地を形成する要因の一つになっています。

一方、「45坪もいらないから総額を抑えたい」という購入者もいます。

そのため、既に150㎡未満で成立している古い宅地や、制度上の適用除外を受けられる土地は、別の需要を持つ場合があります。

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第4章　2023年の最低敷地面積ルール見直しが売却へ与えた影響

新稲で特に重要なのが、大きな土地の分割です。

以前は第一種低層住居専用地域で原則150㎡以上必要だったため、例えば280㎡前後の土地を持っていても、150㎡＋130㎡には分けにくいという問題がありました。

土地全体で販売すると総額が高くなり、一般の購入者が手を出しにくくなるケースがあります。

そこで箕面市は2023年11月11日から規則を改正しました。

これは大きな土地を持つ売主にとって非常に重要です。

例えば280㎡の土地を一括で5,000万円以上で販売すると購入層が限られても、分割可能性があれば建売会社や注文住宅層への販売方法が変わります。

ただし、「270㎡あれば必ず分割できる」という制度ではありません。

分筆時期、既存住宅、用途地域、接道などの要件を満たす必要があり、箕面市も分筆前の事前協議・申請を求めています。

新稲で広い土地を売却するときは、査定額だけではなく、

「一括売却ならいくらか」
「区画分割できるか」
「不動産会社・建築会社ならどう評価するか」

まで確認することが大切です。

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第5章　新稲の売却価格を大きく左右する5つの条件

1．前面道路と車の出入り

動画でも「静かな住宅街だが、場所によって道路幅を狭いと感じる人もいる」という話が出ています。

新稲は古くからの住宅地と比較的新しい住宅が混在しています。

そのため、同じ50坪でも、

前面道路6mの整形地と、4m前後の道路に接する土地では、駐車しやすさや建替えの自由度が異なります。

道路幅が4m未満の場合には、道路種別やセットバックの確認も必要です。

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2．高低差・擁壁

新稲は山側へ向かうにつれて高低差のある土地も増えます。

高台からの眺望が魅力になる一方、擁壁の状態によっては補修・再施工費用が購入者の負担として意識されます。

つまり高低差は、

眺望ならプラス
造成費ならマイナス

という両面を持ちます。

「高台だから安い」「眺望があるから高い」と一律には決められません。

3．土地の形・間口

注文住宅を建てる買主にとって、整形地で間口の広い土地はプランを作りやすい条件です。

逆に旗竿地や変形地では、駐車場や玄関位置、建物配置が制限されることがあります。

新稲では「何坪あるか」と同じくらい、その土地にどんな家を建てられるかが重要です。

4．市街化調整区域との境界

動画では、大阪青山大学周辺を歩きながら、住宅が並ぶ市街化区域と、田畑が残る市街化調整区域の境界についても説明しています。

新稲には「住宅街」と「畑や池、山の景観」が近接する場所があります。

これは新稲らしい魅力ですが、不動産売却では対象地がどの都市計画区域・用途地域に該当するかを必ず確認する必要があります。

5．山の景色・緑の近さ

動画で特に印象的なのが、「新稲で探す人から山の景色が好きと言われる」という田中の話です。

不動産価格は数字だけでは決まりません。

「窓から山が見える」
「住宅地なのに緑を感じる」
「畑や山並みが近い」

といった感性的な価値を理由に新稲を選ぶ購入者もいます。

このため写真・動画で販売する場合には、建物だけでなく、物件から見える山並みや周辺の街並みも広告素材にする価値があります。

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第6章　新稲の中古戸建ては築年数だけで判断しない

新稲では築20年、30年を超える戸建ても十分売却対象になります。

公開されている取引データでは、2025年に新稲で土地150㎡・建物約100㎡、2024年築の住宅が5,200万円で取引された事例があります。

一方、2026年第1四半期の中古住宅データは1件しかなく、平均坪単価が約47.8万円/坪と表示されています。サンプルがわずか1件なので、これを「2026年の新稲中古戸建て平均相場」とするのは適切ではありません。

中古戸建てでは、

を総合評価します。

築30年だから「建物価値ゼロ」と決めるのではなく、リフォームして住みたい層まで含めて市場へ出した方が有利なケースがあります。

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第7章　古い家は解体して売るべき？新稲では先に査定がおすすめ

新稲で相続した実家や築古住宅を売る場合、「更地にした方が売りやすいのでは？」という相談があります。

結論としては、解体前に現況で査定することをおすすめします。

特に新稲では最低敷地面積や擁壁、接道条件が絡むため、建物を壊した後で「想定していた分割ができなかった」となると売却計画に影響します。

解体→査定ではなく、査定→法令確認→解体判断の順番が安全です。

第8章　「のるーと箕面」で新稲の移動環境も変化

今回の動画では、第一市民プール付近に「のるーと」の停留所があることも紹介されています。

箕面市では現在、箕面・新稲地域周辺でAIオンデマンド交通「のるーと箕面」を実証運行しており、2026年には実証期間を2027年3月31日まで延長しています。第一市民プールも2026年4月からミーティングポイントとして追加されました。

箕面市は2026年度方針でも、新稲地域の「のるーと」について利用者アンケートで高い満足度が示された一方、利用者数や収支面には課題があるとしています。

坂のある新稲では、こうした移動手段の存在は、高齢者や子育て家庭にとって生活利便性を考える材料の一つになります。

ただし実証運行中の制度なので、売却広告では「将来も必ず運行される」と断定せず、2026年現在利用できる交通手段として紹介することが適切です。

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第9章　箕面市新稲で不動産を高く売るための販売戦略

新稲で重要なのは、単にSUUMOなどへ掲載することではありません。

購入者が「新稲を選ぶ理由」に合わせて物件の価値を見せる必要があります。

西小・一中を希望する層へ早く情報を届ける

学校区を指定して探す購入希望者は、条件に合う物件が少ないほど新着情報を細かくチェックしています。

売却初期に適正価格で公開し、写真・土地図・道路条件・学校までの位置関係などを整理して提示することが重要です。

大きな土地は分割可能性まで調査する

270〜300㎡前後の土地では、一括販売だけでなく、条例上の区画割りが可能かを事前確認することで買主候補が変わります。

特に不動産会社や建築会社が購入する場合には、再販可能性が査定額へ直接影響します。

山の景色を「広告価値」に変える

今回の街歩き動画でも、新稲の特徴として山の景色が何度も登場しました。

晴れた日に、

「道路から見える山」
「庭からの景色」
「2階からの眺望」
「田畑と住宅地が共存する景観」

を撮影しておくことで、駅距離だけでは伝わらない新稲の魅力を伝えられます。

相場より高い査定額だけで会社を選ばない

不動産会社3社へ査定を依頼して、

だったとしても、C社が最も高く売れるとは限りません。

重要なのは、

まで説明できることです。

新稲では特に、学校区、高低差、擁壁、最低敷地面積などを理解していない査定では精度に差が出ます。

第10章　専門家コメント｜株式会社みのパラ 代表取締役 田中 聡

新稲は、私たちが実際に購入相談を受けていても「西小・一中の校区で探したい」という希望が出やすい地域です。

一方で、新稲ならどこでも同じ価格になるわけではありません。

牧落駅や箕面駅までの距離だけでなく、道路幅、高低差、擁壁、土地の広さ、学校までの距離、そして山の景色など、一つひとつの土地にかなり個性があります。

特に150㎡の最低敷地面積や2023年の規則改正は、広い土地を売却するときの価格や販売方法にも影響します。

「坪単価はいくらか」だけで判断するのではなく、その土地を誰が欲しがるのかまで考えることが、新稲で納得できる売却につながります。

第11章　FAQ｜箕面市新稲の不動産売却相場でよくある質問10問

Q1．2026年の箕面市新稲の土地相場はいくらですか？

2026年地価公示は20万5,000円/㎡、約67.8万円/坪です。ただし新稲で確認できる公示地点は1地点なので、所有地の査定額そのものではありません。

Q2．新稲で実際に土地はいくらで売れていますか？

2025年12月には牧落駅徒歩約10分、230㎡の土地が4,400万円、約63.2万円/坪で取引されています。土地条件によって価格は変わるため、一例として見る必要があります。

Q3．新稲で一番人気のある丁目はどこですか？

一律に順位付けはできませんが、動画で田中が紹介しているように、西小・一中に近い新稲4丁目周辺を指定して探す相談があります。駅距離を重視する場合と学校を重視する場合でも選ばれる場所は変わります。

Q4．新稲は西小学校・第一中学校区ですか？

箕面市の通学区域表では、新稲は全域が西小学校区です。第一中学校も新稲3丁目にあります。

Q5．150㎡未満に土地を分割できますか？

第一種低層住居専用地域では原則150㎡が最低敷地面積ですが、2023年の規則改正で一定条件を満たす既存地について一部緩和があります。分筆前の確認が必須です。

Q6．築30年以上の戸建ても売れますか？

売却可能です。新稲では土地価値を重視する買主だけでなく、中古住宅をリフォームして住みたい層も想定できます。

Q7．古い家は先に解体した方がいいですか？

自己判断での解体はおすすめしません。中古戸建て、古家付き土地、更地の3パターンを査定してから判断した方が安全です。

Q8．高低差や擁壁があると売却価格は下がりますか？

工事費が必要になる場合は減額要因になることがあります。一方、高台の眺望や日当たりが評価されるケースもあるため、現地確認が重要です。

Q9．住みながら売却できますか？

可能です。居住中でも内覧日程を調整しながら販売できます。住み替えの場合は新居購入と売却の順序まで含めて計画するとスムーズです。

Q10．仲介と買取はどちらが向いていますか？

時間をかけて市場価格での売却を目指すなら仲介、早期現金化や手間の少なさを優先するなら買取が候補になります。両方の価格を比較して決める方法もあります。

まとめ｜新稲は「相場＋学校区＋土地条件」で売却価格を判断する

箕面市新稲は、2026年の地価公示が約67.8万円/坪となり、前年から約2％上昇しています。直近でも牧落駅徒歩圏で約63万円/坪の土地取引が確認でき、住宅地として一定の需要が続いています。

ただし、新稲で最も重要なのは平均坪単価そのものではありません。

西小・第一中学校区を希望するファミリー需要、150㎡を基本とするゆとりある住宅地、牧落駅・箕面駅へのアクセス、山の景観、高低差、道路、擁壁、そして大きな土地の分割可能性。

こうした条件が組み合わさって、一つひとつの不動産価格が決まります。

今回の街歩き動画でも、みのパラ代表の田中が実際に新稲を歩きながら、学校、道路、住宅地、田畑、山の景色、最低敷地面積まで確認しています。

ネット上の「坪○万円」という数字だけを見るより、現地を知る人が土地そのものを見ることが、新稲では特に重要です。

箕面市新稲の不動産売却・査定は株式会社みのパラへ

■会社概要

項目	内容
会社名	株式会社みのパラ
所在地	〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL	072-734-6407
FAX	072-734-6408
MAIL	info@minopara.co.jp
URL	https://www.minopara.co.jp/
営業時間	10:00～18:30
定休日	水曜日
代表者名	田中 聡
所属団体	（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号	大阪府知事（2）第60090号
資本金	1000万円
事業内容	不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）