📝この記事の結論
2026年現在、箕面市新稲の一戸建ては、土地だけでも坪45万〜95万円前後まで幅があり、築年数・建物状態・敷地面積によって売却価格が大きく変わります。
特に新稲では、西小学校・第一中学校区を希望するファミリー、大きめの敷地を求める世帯、山や緑のある住環境を好む買主を想定できる一方、古い住宅では中古戸建てと土地のどちらで売るかの判断も重要です。
✅ 1〜7丁目で土地価格帯や立地条件に違いがある
✅ 西小・一中を指定して探す購入相談が実際にある
✅ 最低敷地面積のルールが大きな土地の売却方法にも影響する
「築○年だからこの価格」と一律に決めるのではなく、新稲のどこにある家なのか、建物を誰が使えるのか、その敷地をどう評価できるのかまで見て売却方法を決めましょう。
🎥 箕面市新稲【箕面第一中学校 西小学校周辺】の不動産事情を解説
箕面市新稲の一戸建て売却相場｜1〜7丁目別の土地価格から見る2026年の目安
一戸建て売却では、土地と建物を分けて考えるのが基本です。
新稲は1丁目から7丁目まであり、阪急箕面駅・牧落駅への距離、学校への近さ、高低差、道路、周辺の住宅環境などによって土地価格にも差があります。
2026年の売却相場を考える際の参考帯を整理すると、次のようになります。
| エリア | 土地坪単価の参考帯 | 50坪なら | 売却時に見たい特徴 |
|---|---|---|---|
| 新稲1丁目 | 約75万〜95万円/坪 | 約3,750万〜4,750万円 | 箕面駅方面へのアクセスを評価されやすい |
| 新稲2丁目 | 約65万〜80万円/坪 | 約3,250万〜4,000万円 | 住宅地としてのバランス、日当たり・高低差 |
| 新稲3丁目 | 約60万〜75万円/坪 | 約3,000万〜3,750万円 | 西小学校・第一中学校が所在 |
| 新稲4丁目 | 約65万〜80万円/坪 | 約3,250万〜4,000万円 | 学校への近さ、牧落駅方面への動線 |
| 新稲5丁目 | 約55万〜70万円/坪 | 約2,750万〜3,500万円 | 緑の残る住宅環境、土地条件 |
| 新稲6丁目 | 約45万〜55万円/坪 | 約2,250万〜2,750万円 | 駅距離より広さや環境を重視する需要 |
| 新稲7丁目 | 約45万〜60万円/坪 | 約2,250万〜3,000万円 | 丘陵地・周辺道路・生活動線を個別評価 |
2026年の公示地価は新稲4丁目で約67.8万円／坪
国土交通省の地価公示を基にした2026年データでは、新稲4丁目13-9の標準地が20万5,000円／㎡、坪換算約67.77万円です。
2025年の20万1,000円／㎡から約1.99％上昇しています。標準地は198㎡、牧落駅から約1,100m、第一種低層住居専用地域の住宅地です。
ただし、新稲全体の平均が67.77万円／坪という意味ではありません。
2026年の新稲には公示地価の標準地点が1地点しかないため、4丁目の一つの基準として見る数字です。
直近では3,000万〜5,000万円台の土地建物取引も確認できる
国土交通省の不動産情報ライブラリを基に整理された直近事例では、新稲で次のような土地・建物取引が確認できます。
| 取引時期 | 土地面積 | 取引総額 | 建築年 |
|---|---|---|---|
| 2025年Q4 | 約130㎡ | 約4,100万円 | 1996年 |
| 2025年Q4 | 約140㎡ | 約3,700万円 | 1978年 |
| 2025年Q3 | 約165㎡ | 約5,200万円 | 2025年 |
| 2025年Q3 | 約150㎡ | 約4,000万円 | 2001年 |
| 2025年Q3 | 約150㎡ | 約3,300万円 | 1986年 |
同じ新稲でも、築浅住宅と築年数の経過した住宅では価格形成が異なります。
つまり一戸建て売却では、
戸建て査定の基本的な考え方
中古戸建ての査定額がどのように算出されるのか、その基本的な仕組みをご確認いただけます。
土地価格 ＋ 建物の現在価値
＝ おおよその査定
※実際には購入者がその住宅をどう評価するかまで確認する必要があります。
🎥 箕面の土地売却！坪単価より先に見るべき「3つの個別要因」とは？
新稲の一戸建てを買うのはどんな層？
新稲の一戸建てを高く売るには、「ファミリーに人気です」という一般論で終わらせず、実際にどんな理由で新稲を探しているのかまで把握することが重要です。
「西小・一中で探してほしい」という相談が多い
田中は動画の冒頭で、
「不動産の仕事をしていると、西小・一中で探してほしいというのはすごく多い」
と紹介しています。
箕面市の通学区域では、新稲は全域が西小学校・第一中学校区です。
さらに両校は新稲3丁目にあり、動画では学校同士が非常に近い様子や、広いグラウンドなども実際に確認しています。
ここで重要なのは、「人気校区だから価格を上げる」という話ではありません。
新稲4丁目を指定して探す相談もある
より具体的な一次情報として、田中は新稲4丁目について、
「西小・一中に一番近く、新稲4丁目あたりで良い売り出し物件はありませんか、という相談も多かった」
と話しています。
一戸建て市場では、同じ新稲でも買主の希望は細かく分かれます。
学校への距離を優先する世帯なら3・4丁目方面、駅や価格、広さを優先する世帯なら別の丁目というように、購入判断は異なります。
売却時には「新稲の戸建て」と一括りにせず、その丁目だから探している人がいるのかまで見ることが重要です。
「30坪程度で十分」という買主もいる
新稲ではゆったりした土地が魅力になる一方、田中は動画で、
「45坪以上の家がいいという人もいれば、30坪くらいでいい、価格を抑えたいという人もいる」
とも紹介しています。
これは売却戦略上かなり重要です。
古くから存在する比較的小さな敷地だからといって、新稲の中で必ず不利になるわけではありません。
学校区や住環境は欲しいが、土地総額は抑えたい。
そう考える購入者には、小さめの敷地がむしろ選択肢になります。
山や田畑の景色を理由に新稲を選ぶ人もいる
動画後半では、田中が購入希望者から「山の景色がいい」「この緑の雰囲気が好き」と言われることがあると紹介しています。
新稲の西側へ進むと住宅街と田畑が近接し、山麓線周辺では住宅地と農地が分かれる風景も見られます。
これは駅徒歩や学校区では表せない新稲の価値です。
🎥 箕面市で不動産を売るなら必ず知っておきたい3つの落とし穴
大きな一戸建てほど要確認｜新稲の最低敷地面積150㎡と令和5年改正
新稲の一戸建て売却で、他地域以上に知っておきたいのが敷地面積のルールです。
これは特に、昔からの大きな住宅を売る場合に影響します。
第一種低層住居専用地域は最低150㎡が基本
箕面市では、第一種・第二種低層住居専用地域で戸建住宅を建築する場合、原則として敷地面積150㎡以上という基準があります。約45.4坪です。
新稲にも第一種低層住居専用地域があり、このルールがゆったりした住宅地形成につながってきました。
ただし、古くから存在する土地などには例外があります。
昭和53年7月1日以前に分筆された土地など、市が定める条件を満たす場合には適用除外となる可能性があります。
したがって、「150㎡未満だから建て替えできない」と売主自身で判断してはいけません。
以前は270〜280㎡程度の土地が売りにくいケースもあった
街ブラ動画で田中が紹介しているのが、大きな土地ならではの問題です。
たとえば280㎡程度の土地は、1区画ならかなり広いため土地総額が高くなります。
しかし従来の150㎡ルールでは、150㎡＋130㎡の2区画にはしにくく、「大きすぎて一般の買主には総額が高いが、2区画にもできない」という状態が生じることがありました。
令和5年11月の改正で270㎡→150㎡＋120㎡が可能になるケースも
箕面市は2023年11月11日から最低敷地面積の規則を一部見直しました。
低層住居専用地域なら、
150㎡＋120㎡＝270㎡
という2画地への分割が可能になるケースがあります。
この改正は、大きな住宅を売却する際の購入候補を変える可能性があります。
1棟の大きな中古住宅を探す個人だけでなく、土地利用を検討する住宅会社なども買主候補になるためです。
ただし、270㎡あれば必ず2分割できる制度ではありません。
土地の成立時期、分筆履歴、用途地域など適用条件があるため、売却前の個別調査が必要です。
大きな一戸建てほど、「建物はいくらか」だけで査定を終わらせず、土地を将来どう利用できるかまで調べることが重要です。
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箕面市新稲の一戸建て査定で建物側から確認したい6項目
ここまで土地や地域需要を説明しましたが、一戸建て売却では当然ながら建物自体の評価も重要です。
土地条件と重ならないよう、ここでは建物そのものの査定項目だけを整理します。
① 築年数・構造・施工会社
木造、軽量鉄骨、重量鉄骨など構造によって特徴が異なります。
注文住宅やハウスメーカー施工住宅なら、施工会社、商品シリーズ、建築時の仕様なども確認します。
建築図面や仕様書が残っている場合は査定時に用意しましょう。
② 延床面積と間取り
ファミリー向け住宅では単純な部屋数だけでなく、
LDKの広さ
子ども部屋
収納
在宅ワークスペース
洗面室
家事動線
などが見られます。
現在の新築住宅より建物が大きい場合は、築年数の古さより広さそのものが魅力になることがあります。
③ 屋根・外壁などの修繕履歴
中古戸建ての買主が気にするのは、「購入後に何百万円の修繕が必要になるのか」です。
外壁塗装
屋根修繕
防水工事
シロアリ防除
などを行っていれば、実施年と施工内容を整理しましょう。
④ キッチン・浴室・給湯器などの設備
水回りを交換している住宅なら、それも重要な情報です。
「築30年」だけではなく、
「8年前に浴室交換」
「5年前に給湯器交換」
など、実際の状態が分かる情報を示すことで購入者が改修予算を考えやすくなります。
⑤ 雨漏り・シロアリなどの不具合
把握している不具合は売却前に整理します。
雨漏り歴、シロアリ、給排水設備、床の傾きなどは、不動産会社へ正確に伝えましょう。
不具合があるから売れないのではありません。
状態を明らかにしたうえで価格や契約条件を決めることが、売却後のトラブル防止につながります。
⑥ 駐車場と外構
新稲で戸建てを探すファミリーの場合、車を利用する世帯も考えられます。
駐車可能台数だけでなく、
普通車を停められるか
並列か縦列か
自転車も置けるか
車の出し入れがしやすいか
まで確認します。
2台駐車できる住宅なら、広告でも明確に伝えたいポイントです。
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新稲の一戸建てを高く売る販売戦略｜「中古住宅」と「土地」の入口を狭めない
新稲の戸建て売却では、最初から買主を一種類に限定しないことがポイントです。
特に築年数の経過した住宅では、売り方によって対象になる購入者が変わります。
築古でもすぐ解体しない
築30年・40年以上でも、
といった住宅なら、中古戸建てとして検討される可能性があります。
一方、建物の利用が難しいなら古家付き土地として探している人へ訴求できます。
したがって売却前には、
を両方確認するのがおすすめです。
解体はその後でも判断できます。
買主ごとに広告の見せ方を変える
新稲でファミリー向け住宅を販売するなら、「4LDK」という数字だけでは不十分です。
たとえば、
西小・一中校区＋4LDK＋駐車2台
なら、子育て世帯への訴求が明確になります。
一方、
広い既存住宅＋修繕履歴あり
なら、中古住宅をリノベーションしたい人へ届けられます。
さらに大きな敷地なら、分割可能性を調査したうえで住宅会社を購入候補へ加えることもできます。
写真では「新稲で暮らす理由」まで見せる
一戸建て広告では、
外観
LDK
庭
駐車場
収納
だけでなく、物件に魅力があるなら周辺の山並みや緑も見せましょう。
街ブラ動画で田中が紹介しているように、山や田畑が近い新稲の雰囲気そのものを好んで探す人がいます。
これは新稲だから使える販売材料です。
建物資料を売却前にそろえる
できれば査定段階で、
建築確認済証
検査済証
建築図面
購入時の重要事項説明書
リフォーム履歴
設備保証書
測量・境界資料
などを用意します。
築古住宅ほど「この家がどのように維持されてきたか」を説明できる資料が重要です。
販売開始後は値下げ前に原因を見る
売り出して反響が少ない場合、すぐ値下げする必要はありません。
- 広告を見られていない
- 見られているが問い合わせがない
- 内覧はあるが申込みがない
では、原因が違います。
広告閲覧が少なければ価格や露出、閲覧後に問い合わせがなければ写真・説明内容、内覧後に断られるなら価格・建物状態などを確認します。
専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡
新稲で物件を探されている方とお話ししていると、「西小・一中で探したい」「新稲4丁目あたりで出ませんか」というご相談があります。一方で、45坪以上のゆったりした土地が欲しい方もいれば、「30坪程度で総額を抑えたい」という方もいます。
また、山の景色や田畑と住宅街が近い雰囲気を気に入って新稲を選ばれる方もいます。
ですから一戸建てを売るときは、平均相場へ当てはめるだけではなく、「この家なら新稲を探しているどの層に合うのか」を考え、建物と土地の両面から売り方を組み立てることが大切です。
FAQ｜箕面市新稲の一戸建て売却でよくある質問10選
Q1. 箕面市新稲の一戸建てはいくらくらいで売れますか？
土地だけでも坪45万〜95万円前後まで幅があり、そこへ建物の築年数・状態・面積などを加えて査定します。丁目や物件条件によって差が大きいため、個別査定が必要です。
Q2. 新稲では何丁目が高いですか？
参考相場では1丁目が比較的高く、2・4丁目も高めの価格帯です。ただし同じ丁目でも道路、高低差、土地形状などで価格は変わります。
Q3. 新稲4丁目は戸建て需要がありますか？
街ブラ動画では、西小・第一中学校への近さを理由に4丁目周辺の売出物件を探す相談があると田中が紹介しています。
Q4. 西小・第一中学校区は売却に有利ですか？
この学校区を指定して探す購入者はいます。ただし学校区だけで価格が決まるわけではなく、建物・土地・価格との組み合わせが重要です。
Q5. 新稲では150㎡未満の土地に戸建てを建てられないのですか？
第一種低層住居専用地域などでは原則150㎡が最低基準ですが、古くから存在する土地などには適用除外となるケースがあります。土地ごとの確認が必要です。
Q6. 270㎡あれば2区画にできますか？
一定条件を満たす土地では150㎡＋120㎡への分割が認められる可能性があります。ただし270㎡なら必ず適用できるわけではありません。
Q7. 築40年以上の家でも売れますか？
売却できます。建物として利用できれば中古戸建て、利用が難しければ古家付き土地として販売できます。
Q8. 古い一戸建ては解体してから売るべきですか？
原則として、解体前に査定を受けることをおすすめします。建物を使いたい購入者を対象から外してしまう可能性があるためです。
Q9. 売却前にリフォームした方がいいですか？
大規模リフォームは必須ではありません。費用を売却価格で回収できない場合もあるため、現状査定を受けてから必要な補修を判断しましょう。
Q10. 新稲の一戸建てを査定してもらうときに何を聞けばいいですか？
「この家を中古戸建てとして買うのはどんな人ですか。土地として売る場合とどちらが有利ですか？」と聞いてみてください。大きな敷地なら分割可能性についても確認するとよいでしょう。
まとめ｜新稲の一戸建ては「丁目ごとの相場」と「その家を欲しい人」の両方を見る
箕面市新稲の一戸建て売却では、1〜7丁目の立地差を踏まえた土地評価に加え、建物を現在の住宅としてどこまで評価できるかを確認することが重要です。
そして新稲には、西小・一中を指定する世帯、学校に近い4丁目周辺を探す人、ゆったりした敷地を求める人、山や緑のある住環境を好む人など、具体的な購入需要があります。
平均相場だけで売出価格を決めるのではなく、
「この家は誰なら一番高く評価してくれるのか」
まで考えて販売戦略を組み立てることが、高値売却を目指すポイントです。
箕面市新稲の一戸建て売却・査定なら株式会社みのパラへ
箕面市新稲での
不動産売却・査定・住み替えのご相談はお任せください
株式会社みのパラでは、箕面市新稲の一戸建て・土地・マンションの売却、住み替え、相続不動産などのご相談を承っています。みのパラ代表の田中も実際に新稲を歩き、西小学校・第一中学校周辺、新稲4丁目、住宅街から山麓線周辺まで、購入希望者が気にする地域の特徴を継続的に確認しています。
「築古でも家として売れる？」「大きな敷地をどう売ればいい？」「現在ならどのくらいで売れそう？」という段階でもお気軽にご相談ください。
■会社概要
| 項目 | 内容 |
| 会社名 | 株式会社みのパラ |
| 所在地 | 〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5 |
| TEL | 072-734-6407 |
| FAX | 072-734-6408 |
| info@minopara.co.jp | |
| URL | https://www.minopara.co.jp/ |
| 営業時間 | 10:00～18:30 |
| 定休日 | 水曜日 |
| 代表者名 | 田中 聡 |
| 所属団体 | （一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会 |
| 免許番号 | 大阪府知事（2）第60090号 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 事業内容 | 不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313） |
