📝この記事の結論
屋根や塀などの越境がある不動産を売るときは、越境している場所と範囲を確認し、いつ・誰が・どこまで対応するかを整理することが出発点です。売却前に是正する方法と、合意した条件を買主へ引き継ぐ方法を、物件に合わせて検討します。
長年そのままだった部分が、売却の準備で気になることもありますよね。合意書の有無だけで判断せず、現在の状態、今後の工事、買主の利用予定を照らし合わせて準備していきましょう。
✅ 越境物・所有者・位置と範囲を確認
✅ 是正時期と費用負担を具体的に相談
✅ 買主への承継と融資条件を別々に確認
越境物の確認は、図面と現地を照らし合わせるところから
越境とは、建物や設備、樹木などが隣の敷地へはみ出している状態です。まず、こちらから越えているのか、隣地から越えているのかを分けて確認します。
屋根・塀・地中の設備で確認方法が変わる
目に見える雨樋や庇、塀だけでなく、地中の排水管などが関係することもあります。どの部分が、どの土地へ、どの程度越えているのかが分かると、相談先や必要な作業を絞りやすくなります。
塀があるからそこが境界だと思っていた場合も、図面や境界標と照らし合わせて確かめます。目測の寸法をそのまま売買資料へ記載せず、測量が必要かを土地家屋調査士へ相談します。
以前の合意書と現在の所有者を確認する
購入時や相続時の書類に、越境についての覚書が残っていることがあります。対象の地番、作成日、当事者、添付図面を確認し、今の状態と一致しているかを見ていきます。
古い合意書があることと、今の所有者間で内容を確認できていることは分けて考えます。相続や売買で所有者が変わっている場合は、当時の書面がどう引き継がれているかも確認します。
境界そのものが曖昧なときは順序を整理する
境界の位置がはっきりしないと、越境の範囲も確かめにくくなります。先に撤去の約束をするより、資料確認や測量など、現況を把握するために必要な手順を相談します。
箕面市周辺の住宅でも、庭や車庫の配置、隣家との間隔はさまざまです。古い図面だけで判断せず、建物や塀を修繕した経緯も合わせて確認すると、見落としを減らせます。
売却前の是正と、将来の対応を比較する
すぐに直せるものもあれば、建物の工事や隣地の協力が必要なものもあります。工事のしやすさだけでなく、買主が使うときの支障まで含めて考えます。
| 進め方 | 確認すること |
|---|---|
| 引渡し前に是正 | 所有者・工事範囲・費用・完了時期 |
| 将来の工事で是正 | きっかけとなる工事・対応範囲・承継 |
| 現状を説明して検討 | 利用への影響・買主の理解・融資条件 |
制度参考：法務省の改正民法案内・横浜市「越境した枝の切取りルールの改正について」。枝の切取りは適用条件を確認します。
引渡し前に撤去・修繕する場合
越境物の所有者と対応を相談し、工事の範囲、費用、作業日、完了の確認方法を整理します。足場や作業のために隣地を使う場合は、その手続きや通知・承諾の扱いも確認しておきます。
相手方の設備や樹木を、先に動かしてしまうと新たな問題につながります。誰が手配するのかまで決め、工事後は越境が解消した範囲と残るものを確かめます。
修繕・建て替えの機会に対応する場合
現在の状態を前提に、将来の修繕や建て替えに合わせて是正する内容を相談する方法もあります。「いつか直す」ではなく、どの工事をきっかけに何を行うかが分かる形で検討します。
将来まで残る越境が、買主の建築計画や維持管理に影響することもあります。現状を維持する合意だけで済ませず、購入後に予定する工事や金融機関の確認事項も合わせて相談します。
樹木の枝は専用のルールも確認する
隣地から伸びる枝は、原則として竹木の所有者に切除を求めます。2023年4月施行の改正民法では、催告しても相当の期間内に切除されない場合、所有者や所在が分からない場合、急迫の事情がある場合に、越境された土地の所有者が自ら切り取れる規定が設けられています。
実際にどの条件に当たるか、隣地を使用する際の手順、切る範囲などは、作業前に専門家へ確認します。この枝のルールを、屋根や塀の撤去にもそのまま当てはめないようにします。
合意書は、対象・負担・引継ぎが分かる形に整える
書面は、後から見た人にも何について合意したのかが伝わることが大切です。決まっていることと、まだ協議が必要なことを分けて相談すると、内容を整理しやすくなります。
図面や写真で対象を特定する
土地の所在地・地番、当事者、越境物の種類、位置や範囲を確認します。図面や写真を付ける場合は、本文のどの部分に対応するか分かるように整理します。
例えば「塀を直す」という言葉だけでは、どの区間をどう直すかが伝わりにくくなります。現地で確認した内容を資料に対応させ、当事者の認識をそろえてから書面を整えます。
費用と工事中の対応を具体的にする
撤去・移設・修繕のどこまでを行うか、誰が費用を負担するか、作業の手配や日程をどう調整するかを確認します。書面作成や測量の費用も、工事費とは分けて見積もりを取ると比較しやすくなります。
費用は対象物や作業条件で変わります。見積もりでは、撤去後の補修、廃材処分、足場、隣地への出入りなどが含まれるかを確認すると、後から追加される作業を把握しやすくなります。
次の所有者への承継を確認する
「次の所有者へ承継する」という一文だけで、自動的に引継ぎが完了すると考えないことが大切です。買主へ合意内容を説明し、承諾や必要な書面、隣地所有者との確認方法について専門家へ相談します。
売却する側だけでなく、隣地側の所有者が変わる場合も見据えて整理します。個々の合意の効力や紛争に関わる内容は弁護士へ、境界や測量の資料は土地家屋調査士へ確認し、役割を分けて進めます。
- ✅ 対象の越境物と範囲が資料で分かる
- ✅ 是正時期やきっかけとなる工事が明確
- ✅ 費用負担と手配する人が決まっている
- ✅ 修繕・建て替え時の扱いを確認済み
- ✅ 所有者が変わるときの手続きを相談済み
売買契約と住宅ローン、引渡しの条件をそろえる
隣地との合意がまとまったら、その内容を買主との取引へつなげます。隣地との書面と売買契約は役割が違うため、両方を照らし合わせて確認します。
買主へ現況と今後の負担を説明する
越境がある場所、現在の合意内容、引渡しまでに行う対応、購入後に残る負担を整理して伝えます。告知書・合意書・図面の内容をそろえ、買主が確認できる時間を確保します。
現状で引き渡す場合も、その言葉だけで全部をまとめず、何が残るのかを具体的にします。建物を使い続ける買主と建て替えを予定する買主では、気になる部分も異なります。
合意書と融資審査は別に確認する
合意書があることだけで、住宅ローンの利用が決まるわけではありません。金融機関の審査や物件の条件に応じて確認されるため、越境の資料と対応予定を早めに共有します。
融資を利用する取引では、承認の見通しや必要書類、契約に定める融資利用の条件も確認します。撤去が前提なのか、現状で検討されるのかを曖昧にしたまま日程だけ先に決めない方が、予定を組みやすくなります。
引渡し前に、約束した対応を確認する
是正工事が条件なら、完了の状態を資料と現地で確認します。合意内容を承継する場合は、必要な説明や書面が整ったか、原本・写しを誰が保管するかも確認します。
協議がまとまらない場合は、価格や日程を急いで確約せず、進められる範囲を相談します。私たちみのパラでも、売却のご希望を伺いながら、確認が残ることと次の準備を一緒に整理していきます。
- STEP 1現況を把握図面・所有者・越境物を確認
- STEP 2対応を相談時期・範囲・費用を整理
- STEP 3条件を照合買主への説明と融資確認
- STEP 4引渡しへ工事・承継書面・保管先を確認
専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡
屋根や塀が少し越えていると分かったとき、売却を進められるか心配になりますよね。私たちも、まずはどの部分なのか、以前の書類が残っているかを伺い、確認する順番を整理するところからご案内します。
大切なのは、書面を一枚用意することだけでなく、買主がその後の使い方を具体的に考えられることです。専門家への確認が必要な部分も分けながら、工事の予定や引渡し条件まで丁寧に整えていきたいですね。
越境がある不動産の売却でよくある質問
Q1. 越境があると売却はできませんか？
物件の状況、是正方法、買主の利用予定などに応じて検討できます。まず越境の範囲と対応条件を整理して相談します。
Q2. 数センチの越境でも確認が必要ですか？
小さくても、工事や将来の利用に影響する場合があります。範囲と所有者、既存の合意を確認します。
Q3. 合意書があれば住宅ローンは通りますか？
合意書だけで融資承認は決まりません。金融機関の審査に必要な資料と物件の条件を確認します。
Q4. 古い覚書はそのまま使えますか？
対象や現況、当事者、承継の状況を確認します。現在の取引で必要な追加確認や書面は専門家へ相談します。
Q5. 承継すると書いてあれば買主にも自動で引き継がれますか？
その文言だけで完了と考えず、買主への説明・承諾や必要な書面を確認します。合意内容に応じて専門家へ相談します。
Q6. 撤去費用は必ず売主が払いますか？
所有関係や合意内容、売買条件などを確認して整理します。誰がどの作業の費用を負担するかを具体的にします。
Q7. 越境した枝はすぐに自分で切れますか？
原則は竹木の所有者へ切除を求めます。自ら切り取れる条件に当たるか、手順や範囲を専門家へ確認して進めます。
Q8. 相手が話し合いに応じない場合は？
これまでの経緯と資料をまとめ、弁護士などへ対応を相談します。合意が得られた前提で売買条件を決めず、未解決の状態を共有します。
Q9. 合意書作成の費用は一律ですか？
依頼する専門家や調査・協議の範囲で変わります。測量、書面作成、工事などを分けて見積もりを確認します。
Q10. 売却相談の際に何を用意するとよいですか？
登記や図面、以前の覚書、越境箇所が分かる写真、やり取りの記録が役立ちます。手元にある資料から相談できます。
まとめ｜越境の状態と引渡し条件を具体的に整える
越境が気になる場合は、現地と書類の確認から始められます。ご希望の売却時期も伝えながら、是正方法と買主への引継ぎを順番に整理してみてくださいね。
- ✅ 越境物の所有者と範囲を確認
- ✅ 図面と古い合意書を照合
- ✅ 是正時期と費用負担を相談
- ✅ 買主への承継と融資を別に確認
- ✅ 引渡し前に対応状況を確かめる
箕面市周辺の越境がある不動産の売却相談ならみのパラへ
屋根や塀のことが気になる段階からご相談ください
売る前に直すべきか、古い覚書で足りるのか。私たちみのパラが、お住まいの状況とご希望を伺いながら、売却に向けた確認事項をご案内します。
境界や法律の専門的な判断は、必要に応じて専門家へ確認しながら進めます。手元の資料から、ご予定に合った売却の準備を一緒に考えていきましょう。
会社概要
| 会社名 | 株式会社みのパラ |
|---|---|
| 所在地 | 〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5 |
| TEL | 072-734-6407 FAX：072-734-6408 |
| info@minopara.co.jp | |
| URL | https://www.minopara.co.jp/ |
| 営業時間 | 10:00～18:30 定休日：水曜日 |
| 代表者名 | 田中 聡 |
| 所属団体 | （一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会 |
| 免許番号 | 大阪府知事（2）第60090号 |
| 資本金 | 1000万円 |
| 事業内容 | 不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313） |
