未登記の増築部分がある家を売るには？資料・変更登記・引渡しの準備

増築の未登記は、建築確認や課税とは分けて考える

「税金を払っているから登記も済んでいる」「小さな増築だから手続きは不要」と思っていた方もいらっしゃるかもしれません。別々の制度として確認すると、どこへ相談すればよいかが見えてきます。

制度の参考：不動産登記法第51条、自治体の増築時の登記案内、箕面市の固定資産税関連様式（2026年11月確認）。

床面積などが変われば、表題部の変更を確認

増築によって床面積が増えた場合などには、建物表題部変更登記を行います。不動産登記法第51条では、種類・構造・床面積などの変更について、原則として変更があった日から1か月以内の申請を定めています。

古い増築でも、必要な手続きを今から相談できます。登記の状態を整えることと、買主へ説明することを二者択一にせず、両方を売却準備へ組み込みます。

10㎡未満という数字で登記の要否を決めない

建築確認の手続きと、登記事項に変更が生じたかは判断の基準が異なります。「10㎡未満なら登記せず売ってよい」と一律には扱えません。

登記が済んだことと、建築基準法令へ適合していることも別です。建築確認や検査の記録は建築士や行政窓口、表示に関する登記は土地家屋調査士へ相談し、それぞれの確認結果を整理します。

課税明細に増築部分があっても、登記を確かめる

固定資産税の家屋情報と法務局の登記記録は別に管理されています。課税されている面積が増えていても、変更登記の完了は登記記録で確認します。

箕面市も未登記家屋に関する届出様式を案内しています。税の記録に違いがある場合は固定資産税の担当へ相談し、法務局の手続きと混同しないように進めます。

売却相談に役立つ、増築の資料と現況のまとめ方

最初からすべての書類をそろえようとせず、手元にあるものから整理できます。図面と今の建物を並べて、どの部分が増えたかを確認するだけでも、相談を始める手掛かりになります。

資料の参考：東京土地家屋調査士会「よくあるご相談」、箕面市「建築計画概要書などの閲覧及び写しの交付について」。

面積だけでなく、位置・構造・使い方を照合

登記の延べ面積と現在の面積に差があるときは、どの階のどの部分が変わったかを確認します。居室を増やしたのか、離れや車庫を建てたのかでも、調べる内容が変わります。

別棟を建てた場合は、一つの建物の附属建物に当たるか、別の建物として扱うかも専門家の確認事項です。見た目や呼び名だけで登記の方法を決めず、用途や構造などを伝えます。

増築時の書類がなくても、経緯を整理できる

建築確認の書類、工事請負契約書、工事代金の領収書、施工会社の引渡しに関する書類などが手掛かりになります。見つからないときは、課税の資料や保険関係なども含め、何を使えるか土地家屋調査士に相談します。

必要書類は、増築の経緯や所有関係に合わせて確認します。昔の工事を家族が頼んだ場合、時期や依頼先を覚えている方がいないかも、無理のない範囲で確かめられます。

箕面市の建築記録も、必要に応じて確認する

建築上の手続きが分からない場合は、箕面市の建築計画概要書や確認台帳記載事項証明書などの案内を参考にします。保存対象の時期や建物を特定する情報には条件があります。

その資料だけで現在の建物の状態まで分かるとは限らないため、図面と現地の違いは建築士へ相談します。変更登記のための資料と、建築上の確認資料を分けて保管すると、説明の際も取り出しやすくなります。

土地家屋調査士・司法書士・建築士の相談内容を分ける

増築の未登記に気づいた場合、建物の形状、所有権、建築法令という異なる確認が必要になることがあります。相談先の役割を分けておくと、同じ資料を使いながら手続きをつなげやすくなります。

建物の調査と表示に関する登記は土地家屋調査士へ

土地家屋調査士は、建物の現況や資料を調べ、表示に関する登記の申請を支援する専門家です。増築した範囲だけでなく、元の建物の記録や現在の状態を照合し、必要な図面や書類を整理します。

依頼時には、調査、図面作成、申請の範囲と費用を確認します。建物の状態や資料の有無で作業が変わるため、一律の料金や所要日数を当てはめず、見積もりと予定を聞いておくと進めやすくなります。

相続や売買の名義・抵当権は司法書士へ

相続した家や共有の家では、誰が所有し、誰の手続きが必要かも確認します。所有権の登記、相続、売買による移転、抵当権の抹消などは司法書士への相談内容になります。

増築時に費用を出した方と元の建物の名義人が異なるなど、権利関係が複雑な場合は、資料を示して相談します。家族の認識だけで所有者を決めず、争いがある場合は法律の専門家にも確認します。

建築上の不適合が疑われる場合は、別に対応を相談

増築時の手続きや建物の法適合性に問題がある場合、登記の相談とは別に建築士や行政窓口へ確認します。是正が必要か、何をどこまで調べるかを整理します。

登記・建築・融資は、それぞれの確認結果をそろえて進めます。必要な是正や融資条件も含めて、売却を相談している窓口へ共有すると、次の手順を考えやすくなります。

1. STEP 1資料を集める登記・増築・課税の記録
2. STEP 2現況を調べる建物と資料の違いを確認
3. STEP 3手続きを相談登記・建築・権利を分担
4. STEP 4結果を共有売買日程と説明へ反映

変更登記と融資・契約・引渡しの日程を合わせる

購入希望者が見つかる前から、手続きの見通しを相談しておくと、契約直前に慌てずに済みます。売買の対象、登記の完了予定、買主が利用する融資の条件をそろえて進めます。

買主へは、増築部分と手続きの進行状況を伝える

どの場所を増築したか、登記記録と何が違うか、変更登記をどこまで進めているかを具体的に共有します。広告や契約で示す面積も、登記上の数字なのか、調査中の数字なのかを区別します。

説明文に「未登記部分あり」とだけ書くより、図面で範囲と状態を確認できる方が検討しやすくなります。建築上の確認が残っている場合も、登記の進捗と分けて伝えます。

費用負担と完了予定を、契約前に整理する

変更登記や調査を誰が依頼し、費用を負担するかを決めます。必要な資料がそろわない場合や追加調査が生じた場合は、予定が変わることもあるため、引渡しまでの余裕を考えます。

買主との合意があれば登記義務を省略できる、という進め方は避けます。必要な手続きを前提に、契約時点で何が完了し、何が残るかを明確にします。

融資審査と決済に必要な書類を早めに照合

買主がローンを利用する場合は、金融機関が求める建物の資料や登記の状態を確認します。登記が完了したことだけで融資を保証せず、審査や資金実行の条件を個別に照合します。

私たちみのパラでは、箕面市のご自宅の売却について、資料の状況とご希望の日程を伺いながらご案内します。専門家の手続きと買主への説明を合わせ、ご負担の見通しを持って進められるよう一緒に整理します。

• ✅ 増築の範囲と登記記録の違い
• ✅ 変更登記の依頼先・費用・予定
• ✅ 建築上の確認と残る課題
• ✅ 買主の融資審査で必要な資料
• ✅ 契約・決済・引渡しの条件

専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡

箕面市の増築未登記の家の売却でよくある質問

Q1. 増築部分が未登記でも売却の相談はできますか？

相談できます。登記と現況を照合し、必要な変更登記や建築上の確認を、契約・引渡しの予定と合わせて進めます。

Q2. 増築の登記はいつまでに行いますか？

床面積などの変更については、原則として変更の日から1か月以内に変更登記を申請する義務があります。以前の未登記が分かった場合も早めに相談します。

Q3. 10㎡未満の増築なら登記は不要ですか？

面積の小ささだけでは決まりません。建築確認と登記は別の制度なので、登記事項の変更があるかを確認します。

Q4. 固定資産税を払っていれば登記済みですか？

課税情報と登記記録は別です。変更登記の完了は登記記録で確認し、課税情報の違いは市の担当へ相談します。

Q5. 登記をすれば違法増築の問題も解決しますか？

登記と建築上の適法性は別に確認します。是正などの対応は建築士や行政窓口へ相談します。

Q6. 増築時の書類がないと手続きできませんか？

手元の資料や増築の経緯を土地家屋調査士へ伝え、利用できる資料と追加調査を確認します。必要書類は個別の事情で変わります。

Q7. 変更登記は誰へ依頼しますか？

建物の表示に関する調査・登記は土地家屋調査士に相談できます。相続や売買の権利に関する登記は司法書士へ確認します。

Q8. 別棟の車庫も増築と同じ登記ですか？

附属建物に当たるか、別の建物として扱うかなど、用途・構造・利用関係を踏まえた確認が必要です。

Q9. 登記費用と日数はどれくらいですか？

調査や図面作成、資料の有無などで変わります。作業範囲と追加費用の条件、予定を個別の見積もりで確認します。

Q10. 登記が完了すれば買主のローンは通りますか？

融資は金融機関の審査によります。必要な資料や登記の状態を確認し、契約・決済の日程と合わせます。

まとめ｜増築の記録と現況をそろえて売却準備を進める

増築の未登記に気づいたら、記録を調べることと、必要な手続きを相談することから始められます。売却の前に次の点を整理すると、買主への説明も進めやすくなります。

• ✅ 登記と増築の位置・面積・構造を照合する
• ✅ 工事時の資料と所有関係を確認する
• ✅ 登記・建築・課税を分けて相談する
• ✅ 必要な手続きの費用と完了予定を確認する
• ✅ 融資・契約・引渡しの日程を合わせる

箕面市の増築部分が未登記の家の売却に関するご相談ならみのパラへ

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