【箕面市 空き家税制優遇】3000万円控除と特例を詳しく解説

相続した空き家の3,000万円控除は、どんな制度？

この特例は、相続した古い住まいの売却について、一定の条件を満たす場合に譲渡所得を減らせる制度です。正式には『被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』といいます。

制度の根拠：国税庁『被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例』『老人ホーム等に入所していた場合』。2026年4月1日現在の法令等。

売却代金と控除額は、計算する場所が違います

譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。その所得から、利用できる特別控除を差し引きます。3,000万円が受け取れる補助金や、税額から3,000万円を引く制度とは扱いが違います。

例えば、特別控除前の譲渡所得が2,500万円で、3,000万円控除の要件をすべて満たす場合、この特例の適用後の譲渡所得は0円となります。これは制度を説明する計算例です。ご実家の売却では、購入時の資料や建物の減価償却も含めて計算します。

対象になる建物と、相続する財産の条件

基本となるのは、昭和56年（1981年）5月31日以前に建築され、区分所有建物の登記がされていない家屋です。亡くなる直前まで、被相続人が一人で住んでいたことも要件になります。分譲マンションの一室などは、この建物要件に合いません。

利用する方は、相続や遺贈によって対象の家屋とその敷地等の両方を取得した相続人等であることが必要です。建物と土地を誰が取得したか、ご家族の遺産分割の内容も確認します。『法定相続人が3人いる』というだけで控除上限が決まるわけではなく、対象財産を取得した相続人の数を確かめます。

老人ホームに入っていた場合にも、確認できる余地があります

亡くなる前に老人ホームなどへ入所していた場合には、一定の要件を満たすことで対象になる扱いがあります。要介護・要支援認定等の状況、施設の種類、入所前の居住状況や入所後の家の使い方などを確認します。

入所後も本人の家財を保管していたか、第三者が住んだり貸したりしていなかったかなど、暮らしの経緯が関係します。施設の書類や住民票関係の資料が残っていれば、税務署や税理士に相談する際に役立ちます。

相続したご実家を売るか、貸すか迷っている方もいらっしゃると思います。選択によって税制の条件も変わるため、ご家族のご希望を考える際にこちらの動画もご覧くださいね。

🎥 箕面市の相続不動産で売るか貸すか迷ったら確認すべき判断基準｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

売却期限と耐震改修・解体の予定を確認する

この特例には、売却する期限と建物の状態に関する条件があります。相続日から計算する期限と、制度上の2027年12月31日という期限の、早い方までに売却することが基本です。

相続から数える期限と、制度の適用期限

相続から数える売却期限は、『相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで』です。制度の適用対象となる売却は2027年12月31日までなので、両方の条件に収まる予定を考えます。

例えば2024年6月に相続が始まった場合、相続から数える期限は2027年12月31日です。一方、2025年に相続が始まった場合も、現行制度では2027年12月31日までの売却が対象です。今後の延長を前提にせず、現在の期限で予定を立てておくと見通しがつきます。

耐震性を満たして売る方法と、更地で売る方法

建物を残して売る場合は、所定の耐震基準に適合することが必要です。家屋を全部取り壊してから、その敷地等を売却する方法もあります。家の状態や購入希望者の使い方、工事費用を比べながら検討します。

相続後から譲渡まで、事業・貸付け・居住に使っていないことなどが条件です。解体後の土地についても、譲渡までに建物や構築物の敷地として使っていないことなどを確認します。短期間の賃貸や駐車場への転用も、始める前に適用条件との関係を確かめておきたいところです。

売却後に工事を行う場合は、翌年2月15日が期限

2024年以降の売却では、譲渡後、その翌年2月15日までに耐震基準に適合させる、または家屋を全部取り壊す方法も認められています。売却時までの居住・貸付け等の条件は、この方法でも確認します。

買主側が工事を行う予定なら、工事の担当者、費用負担、完了日、証明書類を受け取る方法まで契約前に相談します。年末近くの売却では工期が短くなるので、日程に余裕があるかも大切ですね。工事を終えただけでなく、申告に必要な証明をそろえられる予定か確認します。

税制の期限だけでなく、販売や引渡しにも時間が必要です。売却全体の流れを動画でつかんでおくと、ご実家の予定を考えやすくなります。

🎥 不動産売却の全体の流れを完全解説！相談から引き渡しまで失敗しないための4ステップ｜不動産売却なら【みのパラ】

箕面市の確認書から確定申告までの流れ

箕面市にある対象家屋については、市の住宅政策課で『被相続人居住用家屋等確認書』の交付を受け、税務署への確定申告に使います。市への申請と税の申告は別の手続きです。

手続き：箕面市『空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除について』（2026年4月1日更新）、国税庁の申告・添付書類案内。

売却方法に合う申請書と資料をそろえる

箕面市では、耐震性を満たした家屋の売却、解体後の敷地の売却、売却後に耐震改修・解体をする場合で申請様式が分かれています。ご自身の売り方に合った様式と添付資料を確認します。複数の相続人が申請する場合は、それぞれ申請が必要です。

資料は、住民票・除票など居住状況が分かるもの、売買契約書、登記事項証明書、家や土地の利用状況を示すものなど、ケースにより異なります。老人ホームに入所していた場合には追加資料もあるため、契約や工事が進む前に一覧を見ておくと集めやすくなりますよ。

確認書は即日交付ではないため、申告前に余裕を

箕面市の確認書は即日交付ではありません。郵送での申請も受け付けており、来庁する場合は事前連絡の案内があります。書類の不足があると追加の準備が必要になるので、確定申告の直前に集中しない予定がおすすめです。

この確認書は、特例の要件の一部を市が確認する書類です。制度の適用可否や税額については、税務署・税理士に確認します。市の確認書が届いた後も、申告書や譲渡所得の内訳書などの準備が続きます。

控除で税額が出ない場合も、確定申告を行う

この特例を使うには、必要書類を添えた確定申告が必要です。譲渡所得の内訳書、家屋の建築時期等を確認する書類、市の確認書、売買契約書の写し、耐震・解体に関する証明などを、適用する方法に合わせて用意します。

売却が終わったら、契約書・領収書・工事や登記の資料を一つのファイルにまとめておくと便利です。申告先はご本人の住所地を管轄する税務署が基本なので、空き家が箕面市にある場合でも、相続人のお住まいによって異なります。

1. STEP 1条件の確認相続・居住歴・建物・期限を確認
2. STEP 2売却と工事契約条件と証明書類を準備
3. STEP 3市へ申請箕面市の確認書を取得
4. STEP 4確定申告内訳書と必要書類を提出

売却前に比べたい特例と、ご家族で確認したいこと

税制を利用できるかに加え、売却代金から工事費・諸費用・税金を差し引いた見込みも大切です。ご実家をどのように売るか、家族の希望と合わせて考えていきましょう。

取得費加算との関係：国税庁『相続財産を譲渡した場合の取得費の特例』および空き家の特例の適用要件。

売却額1億円以下など、ほかの条件もある

この特例には売却代金が1億円以下という条件があり、同じ家屋・敷地等を分割して売る場合や、ほかの相続人が売る場合などは、一定の範囲で代金を合算して判定します。一人の持分の売却額だけで判定しないよう、共有しているご家族の売却予定も伝えておくと確認が進みます。

親子・夫婦など特別な関係にある人への売却や、同じ被相続人から取得した家屋・敷地等で既にこの特例を受けている場合なども、適用の確認が必要です。ご家族内で買い取る予定がある方は、相手方との関係も含めて税務署へ相談します。

取得費加算やマイホームの控除とは区別する

相続税が課税された方には、一定の期間内に相続財産を売却すると、相続税の一部を取得費に加える『取得費加算の特例』を検討できる場合があります。空き家の3,000万円控除と、同じ資産について併用することはできないため、条件と税額を比べて選びます。

また、ご自身が住んでいたマイホームの3,000万円控除は、今回の相続空き家の特例とは別の制度です。相続後に自分で住んだ場合や、貸したことがある場合は、その履歴に合う制度を確認します。工事の補助金についても、税の特例とは申請や条件が異なります。

解体費用をかける前に、売り方を相談する

ご実家を残して売るか、更地にするかは、建物の状態や買主の希望によって変わります。控除のためだけに先に解体すると、建物を活用して売る選択肢がなくなるので、価格と費用の両方を確認してから決めるのがおすすめです。

箕面市での相続不動産の売却について、私たちみのパラが建物や土地の条件を伺いながらご案内します。税制の適用は税務署・税理士に確認し、販売や工事の日程と合わせて、無理なく進められる方法を一緒に考えていきます。

• ✅ 相続日と、家屋・敷地を取得した人
• ✅ 建築時期、居住歴、相続後の利用状況
• ✅ 売却期限と工事・証明書類の予定
• ✅ 共有者を含む売却代金と相手方
• ✅ 特例を使う場合・使わない場合の手取り

ご実家の売却準備を始める方へ、事前に知っておきたいポイントを動画でもご案内しています。できそうな準備から、参考にしてみてくださいね。

🎥 箕面市で不動産を高く売る人が売り出し前に必ずやっている3つの準備とは？｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡

箕面市の相続空き家の税制優遇でよくある質問

Q1. 3,000万円控除は3,000万円を受け取れる制度ですか？

売却による譲渡所得から最高3,000万円を差し引く制度です。給付金ではなく、売却代金・取得費・譲渡費用から計算した所得に適用します。

Q2. 相続人が3人いると必ず上限2,000万円ですか？

2024年以降の売却では、対象の家屋と敷地等を相続・遺贈で取得した相続人が3人以上の場合に、控除上限が1人あたり2,000万円になります。対象財産を誰が取得したかを確認します。

Q3. 古いマンションの一室にも使えますか？

この特例では、区分所有建物の登記がされていないことが建物の要件です。分譲マンションの一室などは、この要件に合いません。

Q4. 親が老人ホームに入っていた場合はどうなりますか？

要介護・要支援認定等や施設の種類、入所前後の家の利用状況など、一定の条件を満たす場合は対象になる扱いがあります。施設と住宅の資料を基に確認します。

Q5. 相続後、一度貸した家でも対象になりますか？

相続から譲渡まで事業・貸付け・居住に使っていないことなどが要件です。貸した履歴がある場合は、その経緯を伝えて、利用できる制度を税務署・税理士に確認します。

Q6. 売却期限はいつですか？

相続開始の日から3年を経過する日の属する年の12月31日まで、かつ現行制度では2027年12月31日までです。両方の条件に収まる売却日程を考えます。

Q7. 買主が購入後に解体する場合も使えますか？

2024年以降の売却では、翌年2月15日までに家屋を全部取り壊す方法も対象になり得ます。ほかの要件を確認し、工事の完了日や必要な証明書類を契約前に相談します。

Q8. 箕面市の確認書だけで手続きは終わりますか？

市の確認書は要件の一部を確認する書類です。特例を利用するには、譲渡所得の内訳書などの必要書類をそろえ、税務署へ確定申告します。

Q9. 相続税の取得費加算と併用できますか？

同じ資産について、空き家の3,000万円控除と取得費加算の特例を併用することはできません。それぞれの条件と税額を比較して選びます。

Q10. 解体してから査定を頼んだ方がよいですか？

今の建物を残した状態から相談できます。建物を活用して売る方法と、更地で売る方法の価格・費用・予定を比べてから決めるのがおすすめです。

まとめ｜空き家の控除は、売却前の条件と日程の確認から

相続したご実家の売却では、税制の条件と販売の予定がつながっています。必要な書類が分かれば、ご家族で相談する内容や、これからの準備も見えてきます。

• ✅ 建物・居住歴・相続人の取得内容を確認
• ✅ 相続日と2027年末の期限を照合
• ✅ 耐震改修・解体は費用と工期も比較
• ✅ 箕面市の確認書は余裕をもって申請
• ✅ 特例の利用には確定申告を行う

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