【箕面市 不動産売却控除】3000万円特別控除を活用して節税する方法

3,000万円特別控除は、売却益にかかる税金の制度

購入したときより高く売れたかどうかだけでは、税金は計算できません。建物の取得費は減価償却を反映するため、購入価格と売却価格が近くても譲渡所得が生じることがあります。まずは計算の順番を見てみましょう。

制度・計算：国税庁「No.3302 マイホームを売ったときの特例」「No.3202 譲渡所得の計算のしかた」「No.3252 取得費となるもの」「No.3255 譲渡費用となるもの」（2026年4月1日現在）。

売却代金から取得費と譲渡費用を差し引く

譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて求めます。そのうえで、適用できる特別控除を差し引き、課税対象となる金額を計算します。

取得費には土地や建物の購入代金などを含みますが、建物は所有中の減価償却費相当額を差し引きます。売却時の仲介手数料など、直接売るためにかかった費用は譲渡費用として整理します。住宅ローンの返済額は、この計算の取得費や譲渡費用には入りません。

計算例｜譲渡所得2,600万円に特例を使う場合

仕組みを説明するため、売却代金4,000万円、取得費1,200万円、譲渡費用200万円と仮定します。取得費は建物の減価償却を反映した後の金額とします。

この場合の譲渡所得は2,600万円です。特例の条件を満たせば2,600万円を控除でき、この譲渡について課税対象となる譲渡所得は0円です。箕面市の実際の成約事例ではなく、計算方法を示す例です。

購入時の契約書が見つからないとき

取得費が分からない場合などは、売却代金の5％を概算取得費とする扱いがあります。ただ、資料を確認すると実際の取得費の方が大きいこともあるので、最初から5％と決めずに探すことが役立ちます。

購入時の契約書や領収書、建築費の資料は、売却前から探しておくのがおすすめです。修繕費や固定資産税など、保有中の支出がすべて譲渡費用になるわけではないため、費用の区分は税理士などと確認できます。

売却の税金は、契約前に全体を知っておくと準備しやすいですよ。こちらの動画も、費用を整理するときに参考にしてみてくださいね。

🎥 箕面市でのマイホーム売却｜3,000万円特別控除を使える条件と落とし穴｜不動産売却なら【みのパラ】

対象になる家と、売却期限を確認する

この特例は、所有期間の長さにかかわらず利用を検討できます。大切なのは、実際に住んでいた家であることや、売る相手、ほかの特例との関係です。土地だけを売る場合にも、建物を取り壊した後の特別な条件があります。

今住んでいる家と、以前住んでいた家

自分が住んでいる家屋、または家屋とその敷地が対象です。以前住んでいた家は、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の一つです。

例えば2023年8月に住まなくなった家なら、期限は2026年12月31日です。単に引っ越しから36か月と数えるより、この年末の期限で予定を整理すると分かりやすいですね。特例を受ける目的だけの入居や一時的な仮住まい、別荘などは対象から外れます。

解体して土地を売る場合は、もう一つ期限がある

以前住んでいた家を取り壊して土地を売る場合は、原則として取り壊した日から1年以内に売買契約を結び、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年末までに売ることなどが条件です。

取り壊してから契約まで、敷地を貸駐車場などに使っていないことも求められます。解体や土地の一時利用を決める前に、特例の条件を確認すると、売り方と税金を一緒に考えられます。

売る相手と、過去の特例利用も確認

親子や夫婦など、特別な関係のある相手への売却は対象外です。生計を一にする親族、売却後に同居する親族、内縁関係にある方や特別な関係のある法人なども含まれます。

原則として売った年の前年・前々年にこの特例などを受けていないこと、売った年とその前年・前々年にマイホームの買換え・交換の特例を受けていないことなどの条件があります。相続空き家の特例などには例外もあるため、過去の申告書を持って相談すると確実です。

売却の予定を立てるときは、税金の期限と販売の準備を一緒に整理できます。準備の進め方はこちらの動画でもご案内しています。

🎥 箕面市で不動産を高く売る人が売り出し前に必ずやっている3つの準備とは？｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

住み替え・共有・相続で気をつけたいこと

箕面市でご自宅を売り、別の家を購入する場合は、売却だけでなく購入後の税金も資金計画に関わります。共有の家や相続した家は、誰の所有か、誰が住んでいたかを分けると、相談の内容が整理しやすくなります。

共有・住み替え・相続の確認：国税庁「No.3308 共有のマイホームを売ったとき」「No.3302」「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（2026年4月1日現在）。

住み替え先の住宅ローン控除と比較する

新居に入居した年、その前年・前々年に3,000万円特別控除を受けると、その新居について住宅ローン控除を受けられません。入居した年の翌年から3年目までに、新居以外の資産を売ってこの特例を受ける場合も、住宅ローン控除との併用に制限があります。

どちらが家計に合うかは、売却益や借入額、所得、控除できる期間などで変わります。売却時だけでなく、新居の住宅ローン控除まで含めて比較することが大切です。契約の前に売却・入居の予定日をそろえて相談しておくと、選べる方法が分かりやすくなります。

共有名義は、一人ずつ条件と持分を確認

共有のマイホームは、共有者それぞれが条件を満たす場合、各人の譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。売却代金や取得費などを持分に応じて整理し、各人で適用を判定します。

夫婦で共有しているから必ず合計6,000万円を使える、という計算にはなりません。土地だけを所有し、家屋を所有していない方は原則として対象外となるなど、名義による違いがあります。登記事項や購入時の資料を一緒に確認するとよいですね。

相続した実家には、別の特例もある

相続した家を売る場合、自分がマイホームとして住んでいたかどうかで検討する制度が変わります。亡くなった方が住んでいた家を売る際の「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」は、ここで説明する自宅の特例とは別の制度です。

相続空き家の特例には建築時期、居住状況、売却時期などの条件があります。「相続した家だから3,000万円」と一律に当てはめず、相続人の人数や建物の状態も含めて税理士・税務署へ確認できます。

相続した家を売るか、貸すか迷っている方には、こちらの動画もご用意しています。税金の確認とあわせて、ご家族の希望に合う使い方を考える参考になります。

🎥 箕面市の相続不動産で売るか貸すか迷ったら確認すべき判断基準｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

確定申告に向けて、売却前から書類を整理

特例で税額がゼロになる場合も、適用を受けるには確定申告が必要です。売却が終わってから資料を探すより、購入と売却の書類を一つにまとめておくと負担を減らせます。

購入・売却・居住の資料をそろえる

購入時と売却時の契約書、仲介手数料などの領収書、建物の取得費が分かる資料を保管します。申告には、譲渡所得の内訳書（土地・建物用）などを用意します。

売買契約日の前日における住民票の住所と、売った家の所在地が異なる場合などは、戸籍の附票の写し等、居住の事実を確認できる書類が必要です。必要書類は状況で異なるので、国税庁の案内や税務署で確認して準備できます。

手元に残るお金と、税金の計算を分ける

売却代金から住宅ローンの残債や諸費用を支払った後の金額は、住み替えに使える資金を考える目安です。一方、譲渡所得は取得費・譲渡費用などで計算するため、同じ数字にはなりません。

手取りの資金計画と、譲渡所得の計算を別々に作ると、売却後の見通しを立てやすくなります。みのパラでは売却価格や売却にかかる費用をご案内し、税額や特例の適用判断は税理士・税務署へ確認しながら進めていただけます。

売ると決める前の相談にも資料が役立つ

まだ売却時期が決まっていなくても、住まなくなった時期や住宅ローンの残高が分かれば、販売の予定を考えやすくなります。ご家族の転居や新居の購入予定も、資金計画に関わる大切な情報です。

「自宅はいくらで売れそうか」「住み替えとどう合わせるか」という段階から、お気軽にご相談くださいね。税金の期限も意識しながら、無理のない販売準備を一緒に考えていきます。

1. STEP 1資料を整理取得費・費用・居住期間
2. STEP 2適用を相談税理士・税務署で条件確認
3. STEP 3売却を進める期限と資金計画を共有
4. STEP 4確定申告内訳書などを添えて申告

• ✅ 購入・売却の契約書と費用の領収書
• ✅ 建物の購入価格や建築費が分かる資料
• ✅ 居住していた時期と転居日
• ✅ 過去の特例利用が分かる申告書
• ✅ 新居の入居予定と住宅ローン控除の検討状況

税務の準備に加えて、売却そのものの流れも知っておきたい方へ。相談から契約・引渡しまで、動画で順番にご紹介しています。

🎥 不動産売却の全体の流れを完全解説！相談から引き渡しまで失敗しないための4ステップ｜不動産売却なら【みのパラ】

専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡

箕面市の不動産売却と3,000万円特別控除でよくある質問

Q1. 3,000万円がそのまま税金から引かれますか？

控除するのは税額ではなく、売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いた譲渡所得です。条件を満たす場合に、最高3,000万円まで差し引いて計算します。

Q2. 購入してから5年以内でも使えますか？

この特例は所有期間の長短にかかわらず適用を検討できます。居住用であることなど、ほかの条件を満たすか確認が必要です。

Q3. 引っ越してからいつまでに売ればよいですか？

原則として、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。例えば2023年に住まなくなった家なら、期限は2026年12月31日です。

Q4. 解体して更地にしても使えますか？

取り壊した日から1年以内に売買契約を結ぶこと、住まなくなってからの売却期限を満たすこと、取り壊し後から契約まで敷地を貸駐車場などに使わないことなどの条件があります。

Q5. 住宅ローンが残っていても利用できますか？

残債の有無だけで適用が決まるわけではありません。特例の要件を確認するとともに、売却代金での返済や抵当権抹消の準備を進めます。残債返済額は譲渡所得の計算で差し引く費用とは異なります。

Q6. 税金がゼロになる場合も申告が必要ですか？

この特例を受けるには確定申告が必要です。譲渡所得の内訳書など、状況に応じた書類を用意します。

Q7. 新居の住宅ローン控除と一緒に使えますか？

新居への入居年やその前後の年にこの特例を利用すると、住宅ローン控除を受けられない場合があります。売却と入居の予定をそろえて、利用条件を比較してください。

Q8. 夫婦共有なら二人とも控除できますか？

共有者それぞれが適用条件を満たせば、各人の譲渡所得から最高3,000万円を控除できます。持分や家屋の所有関係を確認し、一人ずつ判定・申告します。

Q9. 相続した実家にも同じ特例を使いますか？

自分が住んでいたかなどで検討する制度が変わります。相続空き家の特例は別の制度で、建築時期や居住状況などの要件があります。

Q10. 売却を決めていなくても相談できますか？

はい。売却価格や費用、住み替えの予定を先に整理できます。みのパラでは不動産売却をご案内し、税額や特例の適用については税理士・税務署で確認していただく流れです。

まとめ｜3,000万円特別控除は、売却予定と条件を早めに確認

自宅売却の税金は、取得費の資料、住んでいた時期、住み替え先の予定をそろえると相談しやすくなります。控除の額だけに目を向けず、手元に残る資金と次の暮らしを一緒に考えていきましょう。

• ✅ 売却代金・取得費・譲渡費用を分けて整理
• ✅ 転居後の売却期限と解体の条件を確認
• ✅ 共有者と過去の特例利用を確認
• ✅ 住宅ローン控除との関係を比較
• ✅ 税額がゼロでも必要な確定申告を準備

売却の相談先を選ぶときに気になる点も、動画にまとめています。ご自身が相談しやすい会社を探す際にご覧ください。

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