【箕面市 不動産個人間売買】リスク・契約書・登記の注意点

個人間売買と仲介では、確認を担う人が変わる

ここでは、事業として売買を行う場合を除き、個人が所有する不動産を個人へ売る場面を扱います。相手が決まっている取引でも、不動産会社に仲介を相談することはできます。

制度の参照：国土交通省「宅地建物取引の免許について」、宅地建物取引業法第35条。

自分たちで進める範囲を決めておく

仲介を依頼せず当事者同士で進める場合、売主と買主が物件調査、条件交渉、契約書、支払い、引渡しの準備を分担します。登記や税務などは、それぞれの専門家に相談できます。

「書類は誰かが用意してくれるはず」と思い違いがないよう、確認事項と担当を一覧にすると分かりやすくなります。調査や手続きの見積もりも、この段階で集めておくと計画を立てやすいですね。

重要事項説明と物件の説明を分けて考える

宅建業者が仲介する取引では、契約前に宅地建物取引士による重要事項説明が行われます。宅建業者が関与しない個人同士の取引には、この宅建業法上の手続きがそのまま設けられているわけではありません。

それでも、権利関係、建築の条件、建物の状態などは、購入する方が判断するための大切な情報です。重要事項説明の有無にかかわらず、確認した物件情報を共有することが取引の土台になります。

仲介を相談する場合は、依頼内容と費用を確認

買主が決まっていることを伝えたうえで、調査や契約、決済まで何を依頼できるか相談します。対応できる業務や報酬は依頼先との契約で確認します。

契約書だけの作成や立会いだけを、どの会社も同じ条件で引き受けているわけではありません。相談時には「購入する相手は決まっている」「物件調査から確認したい」と状況を伝えると、必要な依頼を整理しやすくなります。

相談先を選ぶときは、費用と合わせて「どこまで確認してもらえるか」も聞いておくと役立ちます。不動産会社選びのポイントを動画でご案内しています。

🎥 箕面市で不動産を売ろうとしている方へ　 その不動産会社選び、たぶん間違っています【箕面市の不動産売却のことなら・みのパラ】

契約前に、箕面市の物件情報と引渡し条件を整理

近所の家や親族の家でも、住んでいるだけでは分かりにくい権利や建築の条件があります。現地で見えることと、登記・図面・行政資料で確認することを分けて整理します。

所有者・道路・境界・建築条件を照合する

登記事項証明書で所有者や抵当権などを確認し、共有なら売却に関わる人を整理します。土地では境界資料や道路との関係、建物では登記と現況の違いなどを確かめます。

箕面市の「みのおマップ」では都市計画や道路などの情報を調べられます。表示を手がかりに、接道や建替えの条件などは担当窓口へ所在地と図面を示して確認すると具体的です。坂道や擁壁のある敷地は、現況と資料も合わせて見ておきたいところです。

建物の状態と、残す設備を具体的に伝える

雨漏り、修繕、設備の不具合など、売主が知っていることを整理します。写真や工事の記録があれば、いつどこを直したかを伝える助けになります。エアコンや照明、家具などの扱いも決めておきます。

「現状のまま」という一言に任せず、状態と引き渡す物を具体的に共有するのがおすすめです。買主が補修費を見込めるよう、必要に応じて専門業者の確認や見積もりを相談できます。

契約書には、金額以外の合意も反映する

物件の表示、代金、手付金、残代金の支払日、所有権移転や引渡しの時期、登記の手続き、費用負担などを確認します。融資が必要な場合は、審査が通らなかった際の扱いも重要です。

契約不適合への対応範囲や期間、解除の条件、違約金は当事者の負担に関わります。ひな形は項目を知る参考にしながら、実際の物件と合意に合う内容かを専門家と確認してから署名するほうが安心ですね。

価格・税金・住宅ローンは、合意前に相談する

仲介手数料を省けるかだけでなく、取引全体の費用と支払い時期を確認しておくと、予算の行き違いを減らせます。売主の手取りと、買主の購入総額は分けて計算します。

税務の参照：国税庁タックスアンサーNo.4423「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」（令和8年4月1日現在法令等）。

親族や知人との価格にも、説明できる根拠を

近い条件の取引や査定を参考に、面積、築年数、建物状態、道路などの違いを考えて価格を相談します。親族間で安く譲る場合は、税務上の取扱いも先に確認したいところです。

国税庁は、個人から著しく低い価額で財産を譲り受けた場合、時価との差額を贈与とみなす取扱いを示しています。低額かどうかは個々の事案で判断され、不動産の時価は通常の取引価額に相当する金額です。一律の値引率で判断せず、税理士へ価格の根拠と関係性を伝えて相談できます。

売主と買主で、費用の一覧を分ける

売主側は売却に関わる税金、抵当権抹消、測量、片付けなど、買主側は登記、取得に関わる税金、融資、補修などを確認します。実際に発生する項目と負担者は、物件と契約条件によって変わります。

税金・専門家報酬・調査や補修の費用を分けて見積もると、何にいくら必要かが見えてきます。仲介を依頼する場合はその報酬も加え、契約前・決済時・引渡し後の支払い時期まで整理すると役立ちます。

住宅ローンは、取引の形を伝えて確認する

買主が融資を利用する場合は、個人間の取引であること、売主との関係、物件の情報を金融機関へ伝え、取扱いと必要書類を確認します。資金調達の見通しを立ててから、支払日を相談します。

売主の住宅ローンが残っている場合は、残高だけでなく、売却時の返済や抵当権抹消の手続きを金融機関へ相談します。双方の金融機関と登記を担当する専門家の予定を合わせておくと、決済の準備が進めやすくなります。

• ✅ 売買価格の根拠と、親族間などの税務上の確認
• ✅ 売主の手取りと、買主の購入総額
• ✅ 調査・登記・専門家報酬の見積もり
• ✅ 融資の取扱い・必要書類・審査の予定
• ✅ 残債返済・抵当権抹消と決済日の段取り

登記と決済・引渡しは、一つの日程表で確認

契約を結んだ後も、代金の支払い、書類の受渡し、登記、鍵の引渡しが続きます。当日に慌てないよう、誰が何を準備し、どの順番で確認するかを決めておきます。

登記の参照：法務省「不動産登記のABC」、法務局「不動産登記の申請書様式について」「登記の申請方法」。

現在の登記と、必要な手続きを早めに確認

売主の名義や住所が現況と合っているか、相続による名義変更や抵当権抹消などの手続きがあるかを確認します。売買による所有権移転登記は、原則として売主と買主が共同で申請する手続きです。

司法書士に依頼する場合は、契約前から登記の状態と必要書類を確認してもらうと、決済日を決めやすくなります。自分で申請する場合も、法務局の最新の様式と案内を使い、個別事情に必要な書類を確認して準備します。

支払いと登記に必要な書類をそろえる

売買では、登記原因証明情報、売主の登記識別情報または登記済証、印鑑証明書、買主の住所を証する情報などが基本的な確認項目です。具体的な添付書類は申請内容や状況に合わせて確認します。

大切な書類を渡す時期と残代金の支払いを、別々に考えないことがポイントです。本人確認、登記書類の確認、入金、鍵の引渡しなどの順番を、金融機関や司法書士と調整します。書類を紛失している場合も、早い段階で相談できます。

相談先は、確認したい内容で使い分ける

不動産会社には物件調査や取引条件、司法書士には権利の登記、土地家屋調査士には測量や表示の登記、税理士には税務を相談できます。契約の法的な判断や争いがある場合は弁護士への相談が選択肢になります。

契約前に疑問を整理しておくことが、相手との関係を守る準備にもなります。箕面市のご自宅について、私たちみのパラにも現在の状況からお気軽にご相談ください。取引条件や必要な確認事項を一緒に整理していきます。

1. STEP 1契約前物件・資金・依頼先を確認
2. STEP 2契約条件と費用負担を合意
3. STEP 3決済準備本人確認・書類・返済を調整
4. STEP 4決済・引渡し入金・登記申請・鍵を確認

取引全体の順序を知っておくと、相談する時期も考えやすくなります。仲介による売却の流れを紹介した動画ですが、契約から引渡しまでの段取りを知る参考にもなりますよ。

🎥 不動産売却の全体の流れを完全解説！相談から引き渡しまで失敗しないための4ステップ｜不動産売却なら【みのパラ】

専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡

箕面市の不動産の個人間売買でよくある質問

Q1. 個人同士で不動産を売買できますか？

事業として行う場合を除き、所有する不動産を個人へ売る取引は可能です。宅地建物の売買を業として行う場合は免許の対象になるため、反復継続する取引などは事前に確認が必要です。

Q2. 買主が決まっていても仲介を相談できますか？

はい。相手が決まっていることを伝え、物件調査や契約、決済までの対応範囲と報酬を確認して相談できます。

Q3. 仲介を依頼しなければ費用はかかりませんか？

登記や税金、調査、専門家への依頼、補修などの費用が生じる場合があります。取引全体の支払いを一覧にすると予算を考えやすくなります。

Q4. 重要事項説明は必ず受けられますか？

宅建業者が仲介する場合は、契約前に宅地建物取引士による重要事項説明があります。宅建業者が関与しない取引では、その手続きを前提にせず、誰が物件調査と情報確認をするかを決めておきます。

Q5. 契約書のひな形を使ってもよいですか？

項目を知る参考にはなります。物件の状態、融資、契約不適合への対応、費用負担など、実際の合意に合う内容かを確認してから使用します。

Q6. 知人に安く売ると贈与税がかかりますか？

個人から著しく低い価額で譲り受けた場合は、時価との差額が贈与とみなされる取扱いがあります。個別事情によるため、価格を決める前に税理士へ相談すると確認しやすくなります。

Q7. 住宅ローンを利用できますか？

金融機関へ個人間売買であることや売主との関係を伝え、取扱いと必要書類を確認します。融資の見通しと契約条件を合わせて検討します。

Q8. 売主の住宅ローンが残っています。

残債、売却代金による返済、抵当権抹消の手続きを金融機関へ相談します。決済日と書類の準備を登記の担当者とも調整します。

Q9. 登記は自分で申請できますか？

本人による申請も可能です。売買の所有権移転登記は原則共同申請なので、相手と準備を合わせ、最新の法務局の案内で必要書類を確認します。司法書士に依頼する方法もあります。

Q10. いつ相談するのがおすすめですか？

価格や契約条件を確定する前がおすすめです。登記、物件の状態、資金調達などを確認してから合意すると、日程や負担を調整しやすくなります。

まとめ｜相手が決まっていても、確認と合意を丁寧に

個人間売買では、当事者同士の話し合いと、必要な専門分野への確認を組み合わせることが大切です。次の項目をそろえると、契約までの準備が見えてきます。

• ✅ 物件調査・契約・登記の担当を決める
• ✅ 建物の状態と取引条件を書面で共有
• ✅ 価格の根拠と税金・諸費用を確認
• ✅ 融資と残債返済の予定を調整
• ✅ 代金決済・登記・鍵の引渡しを一緒に準備

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