箕面市下止々呂美とは？人口・学校区・交通アクセス・不動産から見る暮らしと資産価値

1. 箕面市下止々呂美とは？箕面市北部に残る「もう一つの箕面」

「箕面市」と聞くと、阪急箕面駅周辺の住宅街や箕面大滝、あるいは箕面萱野駅・みのおキューズモール周辺を思い浮かべる方が多いでしょう。

しかし、箕面市にはそれらとはまったく異なる表情を持つ地域があります。

それが、市北部に位置する止々呂美（とどろみ）地域です。

下止々呂美は、上止々呂美・箕面森町などとともに箕面市北部の生活圏を形成しています。

市街地のように住宅が密集しているわけではなく、

• ✅ 山林
• ✅ 農地・果樹園
• ✅ 昔から続く集落
• ✅ 一戸建て
• ✅ 河川や谷あいの自然

が入り交じった風景が特徴です。

箕面市の地域別計画に掲載された止々呂美地区の土地利用を見ると、山林が約59％、農地が約25％を占め、宅地は約2％とされています。

つまり、一般的な箕面市の住宅街と同じ感覚で下止々呂美を見ると、この地域の本当の姿は分かりません。

「住宅地の中に自然がある」のではなく、「山と農地の中に人々の暮らしがある」。

これが下止々呂美を理解する最初のポイントです。

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📌 下止々呂美を形づくる「6つのコア特徴」

1. 🌳 圧倒的に豊かな自然環境： 山林や農地に囲まれ、市街地とはまったく異なる景観
2. 📜 非常に長い地域の歴史： 「止々呂美上下」の名称は室町時代の史料にも登場
3. 🍊 果樹栽培の文化： 柚子をはじめ、古くから果樹生産が行われてきた
4. 🏡 小規模な地域コミュニティ： 人口・世帯数とも少なく、昔から暮らす住民も多い
5. 🚗 車を前提に考えたい生活環境： 鉄道駅前型の住宅地とは生活スタイルが大きく異なる
6. 🛣️ 北部地域の交通環境が変化： 箕面有料道路や箕面森町などの整備によって南部市街地とのつながりが変わった

📜 「止々呂美」という名前は600年以上前の史料にも登場する

下止々呂美を深掘りすると、非常に面白い歴史が見えてきます。

箕面市によると、「止々呂美」という地名が文書に初めて登場するのは1349年（貞和5年）。

勝尾寺文書の「大鳥居造立条々注文」に「止々呂美上下」と記録されており、勝尾寺参道の大鳥居が再建された際には、上・下止々呂美から米や銭が寄付された記録が残されています。

つまり、現在の「上止々呂美」「下止々呂美」につながる地域区分は、少なくとも600年以上前の史料で確認できることになります。

さらに1889年（明治22年）の町村制施行によって止々呂美村が成立し、1948年（昭和23年）に箕面町へ合併。その後、1956年（昭和31年）の市制施行を経て現在の箕面市へとつながっています。

下止々呂美は、箕面市の中でも「新しくつくられた住宅地」ではなく、現在の箕面市が誕生する以前から独自の暮らしが営まれてきた地域なのです。

🌳 止々呂美を支えてきた「山の仕事」

止々呂美の歴史を語るうえでもう一つ欠かせないのが、山と農業です。

箕面市の資料では、止々呂美地区では農業だけでなく、江戸時代から製炭などの商品的林業が盛んだったとされています。

さらに、

梅・栗・柿・ビワ

などの果樹生産も行われ、1938年（昭和13年）には園芸産物の生産高が米を上回っていました。

これは、平地の田園地域とは違う、山間部ならではの産業構造です。

そして現在までその文化を伝えている代表的な存在が、箕面の柚子です。

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2. 「20年以上住んでいる人」が多い止々呂美

📊 「下止々呂美」と「箕面森町」は分けて考える

ここは下止々呂美を理解するうえで非常に重要です。

同じ止々呂美地域でも、

昔からの集落である上止々呂美・下止々呂美

と、

新しく開発された箕面森町

では人口動態がまったく違います。

例えば2025年6月時点では、森町中2丁目だけで1,177人、森町中3丁目で1,095人が暮らしています。

つまり現在の止々呂美地域は、

昔からの集落では人口減少

と

箕面森町では新しい住宅・人口が集積

という二つの動きが同時に起きている地域なのです。

この違いは、下止々呂美の不動産を考えるうえでも非常に重要になります。

🏡 「20年以上住んでいる人」が多い止々呂美

箕面市の地域別計画では、止々呂美地区について**居住年数20年以上の人口が約62％**とされ、当時の全市平均約26％を大幅に上回っていました。

もちろん、この統計は現在の下止々呂美単体の数字ではありません。

それでも、昔からの止々呂美地域が長期居住者の多い地域だったことを示す興味深い資料です。

新しい住宅を購入して一斉に入居したニュータウンとは違い、

親の代から住む

土地や山林を代々受け継ぐ

農業を続けながら暮らす

といった住民がいることも、下止々呂美の地域性につながっています。

🍊 下止々呂美を知るなら「箕面の柚子」は外せない

人口の数字だけでは分からない下止々呂美の魅力として、ぜひ紹介したいのが止々呂美の柚子文化です。

箕面市によると、止々呂美地区では江戸時代中期頃から柑橘類の栽培が始まり、明治時代には柚子が地域の特産品となっていました。

また、止々呂美は良質な炭である「菊炭」の産地としても知られていましたが、昭和30年代の燃料革命によって製炭業が衰退すると、柚子などの果樹栽培がさらに盛んになりました。

止々呂美の柚子には、種から育てる**「実生（みしょう）栽培」**のものが多く、大粒で香りが良いことも特徴として紹介されています。

これは単なる「地域の名産品」という話ではありません。

山で炭をつくる暮らしから、山の斜面を生かして果樹を育てる暮らしへ。

時代の変化に合わせながら山とともに生活してきた、止々呂美の歴史そのものなのです。

そして現在でも下止々呂美には止々呂美支所が置かれており、昔からの地域生活を支える行政拠点が残っています。

下止々呂美を「箕面市の山奥」と一言で片付けてしまうと、この地域の面白さは見えてきません。

600年以上前の記録につながる集落、山林、農業、柚子、そして隣接する新しい箕面森町。

新旧の箕面が交わる場所であることこそ、下止々呂美の大きな特徴です。

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3. 学校区・教育環境｜下止々呂美は「とどろみの森学園」校区

下止々呂美で子育てを考える際、大きな特徴となるのが学校区です。

箕面市の通学区域では、下止々呂美全域が「止々呂美小学校・止々呂美中学校」の校区となっています。両校は別々の校舎ではなく、施設一体型小中一貫校「とどろみの森学園」として運営されています。

🏫 大阪府内でも先駆けとなった小中一貫校

とどろみの森学園は2008年、従来の止々呂美小学校・止々呂美中学校を再編して開校しました。

箕面市によると、府内公立学校で最初の施設一体型小中一貫校としてスタートした学校です。

小学校と中学校が同じ施設にあるため、下止々呂美の子どもたちは、小学校から中学校へ進学する際にも同じ教育環境の中で学校生活を続けることになります。

これは新稲の「西小・一中」や桜ヶ丘の学校区とはまた違う、止々呂美地域ならではの教育環境です。

📈 箕面森町の誕生で学校も大きく変化した

とどろみの森学園の歴史を見ると、北部地域の変化もよく分かります。

開校当初は特色ある小中一貫教育を希望する市内の児童・生徒を受け入れる「特認校制度」が導入されていました。

ところが、箕面森町の住宅開発によって校区内の子どもが大幅に増加。箕面市によると、開校から10年ほどで児童生徒数は開校当時の約11倍にまで増加し、特認校制度は役割を終えて廃止されました。

つまり、

昔からの上止々呂美・下止々呂美

＋

新しく開発された箕面森町

の子どもたちが、一つの学校区を形成しているのです。

🌳 「昔からの集落」と「ニュータウン」が同じ学校に通う

ここが下止々呂美の教育環境の面白いところです。

下止々呂美自体は人口185人という小さな地域ですが、学校区全体を見ると箕面森町という大規模な住宅地を含みます。

そのため、

• ✅ 昔から止々呂美で暮らしてきた家庭
• ✅ 箕面森町へ移住してきた子育て世帯
• ✅ 自然豊かな環境で暮らす家庭

などが同じ学校区の中で生活しています。

「山間部だから小さな学校なのでは？」というイメージだけで判断せず、箕面森町まで含めた現在の学校区全体を見ることが重要です。

4. 交通アクセス｜下止々呂美の暮らしを大きく変えた「箕面グリーンロード」

下止々呂美での暮らしを考えるうえで、学校以上に重要ともいえるのが交通です。

下止々呂美には鉄道駅がありません。

その代わり、箕面市南部と北部を結ぶ重要なルートとなっているのが、箕面有料道路（箕面グリーンロード）です。

大阪府道路公社によると、箕面有料道路は国道423号のバイパスとして、箕面市北部から大阪方面へ向かう主要ルートとなっています。さらに新名神高速道路・新御堂筋とも接続し、広域道路ネットワークを形成しています。

🚗 下止々呂美から萱野まで「約33分→約8分」

この道路がどれほど大きな意味を持つのかは、所要時間を見ると分かります。

大阪府道路公社の資料では、箕面有料道路によって、

下止々呂美 → 萱野（新御堂筋・国道171号交差点付近）

の所要時間が、

約33分 → 約8分

へ、約25分短縮されたとされています。

これは下止々呂美の生活圏を考えるうえで非常に大きな変化です。

以前は「山を越えて箕面市街地へ出る」という感覚が強かった地域が、トンネルによって箕面萱野・新御堂筋方面へ直接つながる地域になりました。

2024年には北大阪急行「箕面萱野駅」も開業しています。

そのため現在は、

下止々呂美

↓

箕面グリーンロード

↓

箕面萱野

↓

北大阪急行

↓

新大阪・梅田方面

という移動も考えられるようになっています。

💰 ただし「トンネル代」は暮らす前に必ず知っておきたい

便利になった一方で、下止々呂美の生活では避けて通れない現実的な問題があります。

それが箕面グリーンロードの通行料金です。

2026年現在、社会実験による割引料金は、

となっています。

普通車なら往復で840円。

通勤や買い物などで頻繁に利用すれば、決して無視できない生活コストです。

下止々呂美の住宅を検討するときは、

「駅が遠いか近いか」だけではなく、「トンネルを月に何回利用する生活になるのか」

まで考える必要があります。

🎉 2026年度から下止々呂美住民に「1回100円」の助成がスタート

そして、この地域にとって非常に大きなニュースが2026年度から始まった箕面有料道路通行料金助成制度です。

箕面市は、止々呂美・箕面森町の住民にとって箕面グリーンロードが「日常生活に欠かせない重要な生活道路」である一方、料金が経済的負担になっているとして、新たな助成制度を開始しました。

下止々呂美も対象地域です。

対象となるETC利用では、通行1回につき100円が助成されます。

普通車の場合、

現在420円

↓

100円助成

↓

実質的な負担320円相当

と考えることができます。

2026年分は7月1日〜12月31日が対象で、居住期間などの条件を満たした世帯では最大36,800円、2027年以降は年間最大73,000円の助成となります。申請は世帯単位・オンライン方式で、ETC利用明細などが必要です。

これは、下止々呂美の暮らしやすさを考えるうえで、かなり重要な制度変更です。

箕面市の相続不動産で売るか貸すか迷ったら確認すべき判断基準

5. 生活環境｜「徒歩ですべて揃う街」とは正反対の暮らし

下止々呂美については、住みやすさを必要以上によく見せるべきではありません。

箕面萱野や桜井のように、

「駅まで歩く」

「スーパーまで自転車で行く」

「帰宅途中にドラッグストアへ寄る」

という生活を想定する地域ではありません。

日常生活では自家用車への依存度が高い地域と考えておく方が現実的です。

🚗 買い物は「少し先まで車で」が基本

食料品や日用品をまとめて購入する場合は、箕面森町周辺や箕面萱野方面などへ車で移動する生活を想定しておきたいところです。

箕面グリーンロードを抜ければ、箕面萱野駅周辺や新御堂筋・国道171号沿線の商業施設も利用できます。

つまり下止々呂美では、

家の徒歩圏に何があるか

よりも、

車で10分、20分走ったときにどこまで生活圏を広げられるか

という考え方が重要になります。

🥬 日曜日には「止々呂美ふれあい朝市」

一方、市街地にはない買い物環境もあります。

上止々呂美では**「止々呂美ふれあい朝市」**が開催されており、箕面市によると毎週日曜日の午前8時〜11時に、地元で採れた農産物などが販売されています。

販売されるのは、

• ✅ びわ
• ✅ さんしょう
• ✅ 実生ゆず
• ✅ 栗
• ✅ しいたけ
• ✅ 季節の野菜

など。

大型スーパーとはまったく違う、「地域で採れたものを地域で買う」暮らしが残っているのも止々呂美らしさです。

🏞️ 余野川が「日常の遊び場」になる

自然環境では、止々呂美ふれあい広場もこの地域を象徴する場所です。

余野川の清流を生かし、春から秋にかけてバーベキューや川遊び、魚つかみ、マス釣りなどを楽しめます。2026年現在も運営されており、箕面市は大阪市内から車で40〜50分程度のアウトドアスポットとして紹介しています。

都市部に暮らしていれば「休日に車で出かける自然」が、

下止々呂美では生活のすぐ近くにある。

ここは、この地域を選ぶ人にとって非常に大きな価値です。

📊 下止々呂美の暮らしを「向いている人・注意したい人」で整理

下止々呂美は、誰にとっても便利な住宅地ではありません。

しかし逆に、

「駅前のマンションではなく、山や川の近くで暮らしたい」

「車中心の生活でも構わない」

「都市部では手に入りにくい環境を優先したい」

という方にとっては、一般的な住宅地とはまったく違う選択肢になります。

不便さを消して紹介するのではなく、その不便さと引き換えに何が手に入るのかを見る。

これが下止々呂美の住みやすさを判断するうえで、最も大切な視点です。

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箕面市の土地売却！坪単価より先に見るべき「3つの個別要因」とは？

6. 下止々呂美の不動産相場｜「坪単価」だけでは判断しにくい地域

下止々呂美の不動産を考えるとき、箕面市南部の住宅地と同じ感覚で「坪単価はいくら？」と見るだけでは、実際の価値を判断しにくい地域です。

その理由は、下止々呂美には一般的な住宅地だけでなく、農地・山林・昔からの宅地・大きな敷地・高低差のある土地など、性格の異なる不動産が混在しているからです。

📊 下止々呂美の不動産を見るときの重要ポイント

特に注意したいのが、「土地が広い＝資産価値が高い」とは限らないことです。

例えば500㎡の土地があったとしても、住宅地としてそのまま利用できる500㎡なのか、傾斜地を含んでいるのか、農地なのか、道路へどのように接しているのかによって評価は大きく変わります。

下止々呂美では、面積より先に「その土地を何に使えるのか」を確認することが重要なのです。

🌳 山林や農地を相続した場合は、住宅地とは別に考える

下止々呂美では、住宅だけでなく山林や農地を所有しているケースも考えられます。

例えば、

「親から家と一緒に裏山も相続した」

「使わなくなった畑が残っている」

「どこまでが自分の土地なのか正確に分からない」

といった相談です。

こうした不動産は、一般的な宅地のように周辺の坪単価を掛け合わせるだけでは査定できません。

• ✅ 境界が確認できるか
• ✅ 道路から入れるか
• ✅ 農地転用などの手続きが必要か
• ✅ 傾斜や災害リスクはどうか
• ✅ 実際に購入する可能性がある人は誰なのか

まで調べる必要があります。

「箕面市の土地だから価値が高いはず」と考えるのではなく、土地ごとの利用可能性から評価する。

これが下止々呂美の査定では特に重要です。

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7. 数字では測れない下止々呂美の価値は「自然の中で暮らす日常」

下止々呂美の不動産価格を、箕面市南部の人気住宅地と単純比較するのは適切ではありません。

なぜなら、この地域を選ぶ人が求めているもの自体が違うからです。

下止々呂美にあるのは、

• ✅ 山に囲まれた景色
• ✅ 余野川を身近に感じる環境
• ✅ 季節によって表情を変える農地や果樹
• ✅ 市街地では得にくい静けさ
• ✅ 止々呂美に長く受け継がれてきた地域文化

です。

これは「駅徒歩5分」「スーパー徒歩3分」といった数字では評価できません。

🍊 柚子や朝市が「観光資源」ではなく暮らしの一部

前章まででも紹介したように、止々呂美では実生柚子をはじめとした果樹栽培が受け継がれています。

また、地元農産物が並ぶ「止々呂美ふれあい朝市」もあります。

都市部から訪れる人にとっては珍しい地域資源ですが、住民にとっては昔から山や農地とともに生活してきた文化の延長線上にあります。

下止々呂美の魅力は、自然豊かな公園の近くに住むこととは少し違います。

生活する場所そのものが里山の中にある。

ここが、この地域ならではの価値です。

🏡 箕面森町とは似ているようで、実はまったく違う

下止々呂美を検討するとき、近隣の箕面森町と比較する人もいるでしょう。

しかし、この2つは同じ「箕面市北部」でも性格が大きく異なります。

森町北では、電線類の地中化や広い区画、個性的な注文住宅など、計画された住宅地としての魅力があります。

一方の下止々呂美には、そうした統一された街並みはありません。

その代わりにあるのが、何世代にもわたって山や川とともに人が暮らしてきた、本来の止々呂美の風景です。

どちらが優れているという話ではなく、住宅を選ぶ目的そのものが違います。

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8. 実務で考える下止々呂美の不動産売買3つのケース

下止々呂美では、一般的な住宅街とは違った売却相談が想定されます。

ここでは地域特性から考えられる代表的なケースを紹介します。

🟢 ケース①：親から実家と土地を相続した

昔から下止々呂美で暮らしていた親御様が亡くなり、子どもが住宅と土地を相続するケースです。

相続した本人はすでに大阪市内などで生活しており、

「今後ここへ戻って暮らす予定がない」

ということもあります。

この場合に重要なのは、家だけを見て査定しないことです。

宅地のほかに農地や山林が含まれていないか、境界はどうなっているか、道路との関係はどうかなど、相続した不動産全体を整理するところから始める必要があります。

🟢 ケース②：古い戸建てを売却したい

築年数の経過した住宅の場合、

中古戸建てとして売る

のか、

古家付き土地として売る

のかによって購入者への見せ方が変わります。

下止々呂美では買主層が市街地の住宅地ほど広くないため、単に不動産サイトへ掲載するだけではなく、

「この場所でどんな暮らしができるのか」

まで伝えることが重要です。

自然の近くで暮らしたい人、広い土地を探している人、車中心の生活を希望する人など、地域と相性の良い購入者へ情報を届ける販売戦略が求められます。

🟢 ケース③：農地・山林をどうすればよいか分からない

下止々呂美らしいのが、住宅とは別に農地や山林を所有しているケースです。

「使っていないから売りたい」と思っても、農地は農地法などの制限があり、宅地と同じように自由に売買できるとは限りません。

山林についても、

道路から入れるのか

境界が分かるのか

利用価値があるのか

などによって売却可能性が変わります。

そのため、最初から「いくらで売れるか」だけを考えるより、

所有している土地を整理する → 法的な条件を確認する → 利用可能性を調べる → 売却方法を決める

という順番で考えることが大切です。

💡 下止々呂美では「売れる・売れない」の前に調査が重要

桜ヶ丘や新稲など一般的な住宅地では、周辺の成約事例からある程度価格帯を推測できます。

しかし下止々呂美では、不動産ごとの差が非常に大きいため、

「近所が○○万円で売れたから、自分の土地も同じくらい」

という判断が特に危険です。

逆に、所有者自身が「こんな山林や古い家には価値がないだろう」と思っていても、調査してみなければ分かりません。

宅地・農地・山林・建物・道路・境界・法規制を一つずつ整理して、その不動産に合った出口を探す。

これが、下止々呂美の不動産売却で最も重要な考え方です。

9. 専門家コメント｜宅地建物取引士 田中 聡

下止々呂美は、箕面市の中でも不動産を見るときの考え方がかなり違う地域です。

新稲や桜ヶ丘のような住宅地であれば、駅からの距離や土地面積、周辺の成約事例などからある程度相場を比較できます。しかし下止々呂美の場合は、宅地だけでなく農地や山林が一緒になっていたり、道路との関係や高低差、境界が複雑だったりするケースがあります。

そのため、「箕面市だから坪○万円くらい」という考え方ではなく、まずその不動産がどのような土地で、どのように利用できるのかを調べることが大切です。

一方で、下止々呂美には市街地では得られない魅力があります。山や川がすぐそばにあり、止々呂美で昔から続いてきた暮らしや柚子などの農業文化も残っています。箕面グリーンロードができたことで、箕面萱野方面へのアクセスも以前とは大きく変わりました。

特に相続などで実家・農地・山林を引き継いだ方は、「価値がないだろう」と自己判断する前に、一度所有している不動産を整理してみてください。下止々呂美では、価格査定より先に土地の状況を正しく把握することが、売却の第一歩になるケースも多い地域だと思います。

10. 箕面市下止々呂美に関するよくある質問（FAQ）

Q1. 下止々呂美はどんな地域ですか？

A1. 箕面市北部に位置する、山林・農地・昔からの集落が残る地域です。箕面森町のように計画的に開発されたニュータウンとは異なり、古くから山や農業とともに暮らしが営まれてきました。

Q2. 下止々呂美の人口はどれくらいですか？

A2. 箕面市の住民基本台帳によると、2025年6月時点で185人・85世帯です。2011年3月には256人・115世帯だったため、下止々呂美単体では人口・世帯数とも長期的に減少傾向が見られます。

Q3. 下止々呂美の小学校・中学校区はどこですか？

A3. 下止々呂美全域が、止々呂美小学校・止々呂美中学校の校区です。両校は施設一体型小中一貫校の**「とどろみの森学園」**として運営されています。

Q4. 下止々呂美には鉄道駅がありますか？

A4. 下止々呂美に鉄道駅はありません。車やバスなどを利用する生活が基本となります。大阪方面への移動では、箕面グリーンロードを経由して箕面萱野方面へ出るルートが重要です。

Q5. 箕面グリーンロードの料金は住民も支払う必要がありますか？

A5. はい。ただし2026年度から、下止々呂美などの対象地域に居住し、条件を満たす世帯を対象とした箕面有料道路通行料金助成制度が始まっています。対象となるETC利用では1回100円の助成を受けられるため、日常的に利用する家庭にとって重要な制度です。

Q6. 下止々呂美で買い物に困りませんか？

A6. 徒歩圏ですべての買い物を完結させる住宅地ではなく、自家用車を利用する生活を前提に考えた方が現実的です。箕面森町周辺や箕面萱野方面などへ生活圏を広げることになります。また、上止々呂美では日曜日に「止々呂美ふれあい朝市」も開催されています。

Q7. 下止々呂美の土地相場はいくらですか？

A7. 下止々呂美は宅地・農地・山林などが混在しており、単純な平均坪単価だけで判断するのが難しい地域です。同じ面積でも、地目・接道・高低差・土地形状・インフラ・建築可能性などによって評価が大きく変わります。

Q8. 下止々呂美の農地は普通の土地と同じように売却できますか？

A8. 必ずしも同じようには売却できません。農地は農地法などによる制限があるため、売買や用途変更に手続きが必要となる場合があります。まず地目や現況、法規制を確認することが重要です。

Q9. 親から実家と山林を相続しました。まとめて売却できますか？

A9. 条件によります。まず宅地・建物・農地・山林など、相続した不動産の範囲を整理しましょう。特に山林では境界や接道状況が分かりにくいこともあるため、「売れるかどうか」を判断する前の調査が重要です。

Q10. 下止々呂美はどんな人に向いていますか？

A10. 駅近や徒歩中心の便利な生活より、山・川・農地を身近に感じられる環境や静かな暮らしを優先したい方と相性の良い地域です。車移動や有料道路などの条件を理解したうえで、その環境に価値を感じられるかが大きな判断基準になります。

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■会社概要

項目	内容
会社名	株式会社みのパラ
所在地	〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5
TEL	072-734-6407
FAX	072-734-6408
MAIL	info@minopara.co.jp
URL	https://www.minopara.co.jp/
営業時間	10:00～18:30
定休日	水曜日
代表者名	田中 聡
所属団体	（一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会
免許番号	大阪府知事（2）第60090号
資本金	1000万円
事業内容	不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313）