📝この記事の結論
親族間で家を売買するときは、売る方の税金と、買う方の税金・控除を分けて確認することが大切です。通常の取引価格で契約しても、親族関係によって使えない特例があります。先に税負担を確かめておくと、ご家族の資金計画を立てやすくなります。
この記事では、価格を決める前に知っておきたい贈与税と、売主の3,000万円特別控除、買主の住宅ローン控除の違いをご紹介します。契約前の税務相談に役立つ資料も一緒に整理していきます。
✅ 売主の特例と買主の控除は、それぞれの条件で確認
✅ 相場に近い価格でも、親族関係による制限は別に確認
✅ 税負担・融資・支払条件をそろえてから契約を検討
親族間売買の税金は、売る方と買う方に分けて考える
「親子で売買するなら税金はどうなるの？」と迷う方もいらっしゃると思います。売買に伴う税金と、条件を満たす場合に使える控除を分けると、相談したい内容が整理しやすくなります。
税制の参考：国税庁「譲渡所得の計算のしかた」「マイホームを売ったときの特例」（2026年11月確認）。
売却代金のすべてに所得税がかかるわけではない
家や土地の売却では、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。建物の取得費は、購入代金をそのまま使うのではなく、減価償却費相当額を差し引く扱いです。
購入時の売買契約書や領収書、今回の売却に関係する費用の資料を探しておくと、税理士へ具体的に相談できます。住宅ローンの残高と、税金の計算に使う取得費も区別して考えます。
通常の取引価格で売ることと、控除が使えることは別
価格が妥当かどうかの確認だけでは、税金の特例が使えるかまでは決まりません。たとえば親から子への売却では、マイホーム売却の3,000万円特別控除に、相手との関係による制限があります。
売主の手取りは、売買価格から費用や返済、税負担を差し引いて考えます。特例を使える前提だけで住み替え予算を決めず、適用の可否を先に確かめておくと、後の資金不足を防ぎやすくなります。
買う方は、購入後の支出まで資金計画に入れる
買う方には、売買代金のほか、登記や取得に関する税金、融資の費用などの負担があります。住宅ローン控除が利用できるかどうかも、家計の見通しに関わる部分です。
箕面市の戸建てなら修繕予定、マンションなら管理費や修繕積立金など、購入後の支出も一緒に整理できます。親族から買う場合も、住まいを維持する費用まで含めて考えたいですね。
売る方の3,000万円特別控除は、相手との関係を確認する
この特例は、条件を満たすマイホームの売却で、譲渡所得から最高3,000万円を差し引くものです。売買価格から一律に引く制度や、3,000万円が戻る制度とは異なります。
| 確認する関係 | 特例についての確認点 |
|---|---|
| 親子・夫婦への売却 | 特別の関係がある人への売却となり、この特例の対象外 |
| その他の親族への売却 | 生計を一にするか、売却後にその家で同居するかなども確認 |
| 親族以外への売却 | 居住状況や過去の特例利用など、他の適用要件も確認 |
出典：国税庁「マイホームを売ったときの特例」（令和8年4月1日現在法令等）。
別居の親子でも、相手の要件を確認する
親子や夫婦への売却は、マイホーム売却の3,000万円特別控除の対象外です。別々の家に住んでいることや、通常の価格で取引することだけで、この制限がなくなるわけではありません。
親から子へ売り、その代金を親の住み替えに使う場合は、親側の税負担も含めた手取りを確認します。「身内への売却だから税金も少ないはず」と考えず、取引前に見積もっておくことが役立ちます。
きょうだいなども、暮らしや家計の関係を伝える
国税庁は、親子や夫婦のほか、生計を一にする親族、売却した家で売却後に同居する親族なども、特別の関係がある人に含めています。親族の呼び方だけで判断せず、生活費の負担や売却後の住まいも伝えます。
税務相談では「兄に売る予定です」に加えて、「現在はどこに住んでいるか」「生活費をどう負担しているか」「引渡し後に誰が住むか」があると、条件を確認しやすくなります。住所だけで結論を出さないことが大切です。
相手の条件を満たしても、ほかの要件と申告を確認する
特例には、住んでいた家であることや売却時期、過去の特例利用など、相手との関係以外の要件もあります。適用を受けるには、必要書類を添えて確定申告をする手続きが必要です。
今回は親族間売買の確認が中心ですが、ご自身の居住歴や過去の申告書も手元にあると役立ちます。適用できるか迷う場合は、契約を結ぶ前に税務署や税理士へ具体的な状況を伝えて確認します。
マイホーム売却の特別控除については、こちらの動画でもご紹介しています。ご家族への売却を考えている方も、制度の基本を知る参考にしてみてくださいね。
🎥 箕面市でのマイホーム売却｜3,000万円特別控除を使える条件と落とし穴｜不動産売却なら【みのパラ】
買う方は、低額譲渡と住宅ローン控除を別々に確認する
買う方の確認も、「安く買えるか」だけでは決まりません。価格と贈与税の問題、購入資金の借入れ、住宅ローン控除は、それぞれ分けて考えます。
税制の参考：国税庁「個人から著しく低い価額で財産を譲り受けたとき」「中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合」（令和8年4月1日現在法令等）。
安く売る場合の贈与税は、個別の取引条件で判断する
個人から著しく低い価額で財産を譲り受けると、時価と支払った対価の差額に相当する金額が、贈与によって取得したものとみなされます。不動産の時価は、通常の取引価額に相当する金額として扱われます。
「相場の半分以上ならよい」「固定資産税評価額なら問題ない」と一律には判断できません。箕面市の住まいでも、広さ、接道、建物の状態などを踏まえた価格資料をそろえ、その条件を税理士に伝える方法があります。
住宅ローン控除には、取得相手の要件がある
中古住宅の住宅ローン控除では、取得時と取得後も引き続き生計を一にする親族や、特別な関係のある者からの取得でないことなどが求められます。売主の3,000万円特別控除と、同じ条件で判断する制度ではありません。
売主の特例が使えないから買主の控除も必ず使えない、とは一括りにせず、それぞれの要件を確認します。取得相手との関係のほか、居住時期、住宅の条件、所得、借入金なども関わります。利用できる見込みを税務署や税理士に確認してから、返済計画へ反映します。
銀行の融資判断と、税金の控除は別に相談する
金融機関が親族間売買への融資を扱うかどうかは、事前に確認する必要があります。融資を受けられることと、住宅ローン控除の対象になることも別の確認です。申込みでは、親族間の取引であることを最初に伝えます。
また、親族や知人からの借入金は、住宅ローン控除の対象となる借入金に該当しません。親が購入資金を貸す場合などは、返済方法だけでなく、控除を見込まない資金計画も確認しておきます。
契約前には、価格・税務・融資の確認結果をそろえる
家族で価格に合意していても、税負担や融資の条件によって、準備する資金が変わることがあります。相談先ごとに確認したことをまとめると、契約内容との食い違いを見つけやすくなります。
税務相談には、価格だけでなく関係と予定も伝える
売る方と買う方の続柄、生活費の負担、現在と売買後の居住予定、価格の根拠、代金の調達方法を整理します。売る方は購入時の契約書や費用資料、買う方は借入れや入居予定の資料もあると相談しやすくなります。
ご家族の間でまだ決まっていないことは、「未定」として伝えて構いません。決まった内容と検討中の内容を分けると、条件を変えたときに再確認が必要な点が分かります。
支払う人・金額・期日を、契約と実際の動きで合わせる
契約では、誰がいくらをいつ支払うのか、引渡しや登記をいつ行うのかなどを具体的に整理します。振込記録や領収書、契約書を保管し、合意した内容と実際の支払いが確認できるようにします。
書類を整えることと、税金の適用条件を満たすことは別です。契約書や振込記録があれば、価格や特例の問題がすべて解決するというものではなく、確認した税務上の条件に沿って取引を進めます。
条件が変わったら、契約前の確認にも戻る
「代金を分割払いにする」「売却後も親が住む」「買う人を変更する」などの変更があったときは、税務や融資の確認結果にも影響しないかを確かめます。最初の相談時と条件が違うまま契約を進めないことが大切です。
私たちみのパラには、箕面市の住まいの査定や売却条件についてご相談いただけます。税金の個別判断は税理士や税務署、融資は金融機関、登記は司法書士へ確認しながら、ご家族が検討しやすい形に整理していきます。
- STEP 1価格資料を用意住宅の状態と査定の根拠を整理
- STEP 2税務を確認売主と買主、それぞれの条件を相談
- STEP 3融資を確認親族間取引と資金計画を金融機関へ説明
- STEP 4契約条件へ反映代金・支払時期・引渡し条件を整える
専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡
親族間の売買は、ご家族の希望を大切にしながら進めたい取引ですね。価格だけで話を決める前に、売る方の手取りと買う方の資金計画を分けて考えると、後から慌てずに済むことが増えます。
私たちみのパラでは、ご自宅の条件を踏まえた査定や売却について丁寧にご案内します。税金のことは税理士や税務署へ確認しながら、ご家族に合った進め方を一緒に考えていきましょう。
親族間売買の税金についてよくある質問
Q1. 親族間で家を売ると、どの税金を確認しますか？
売る方は譲渡所得と特例、買う方は低額譲渡による贈与税の扱いや住宅ローン控除などを確認します。登記・取得などの税金や諸費用も含め、それぞれの資金計画を整理します。
Q2. 通常の価格で子どもに売れば、3,000万円特別控除を使えますか？
親子への売却は、マイホーム売却の3,000万円特別控除の対象外です。価格が通常の取引価格であることと、特例が使えることは分けて確認します。
Q3. 別居している子どもへ売る場合も同じですか？
親子への売却という関係による制限があるため、別居していることだけでは、この特例の対象になりません。売主の税負担を含めて手取りを確認します。
Q4. きょうだいへの売却では何を確認しますか？
続柄だけでなく、生計を一にするか、売却後にその家で同居するかなども確認します。税務署や税理士へ、現在の家計と売買後の居住予定を具体的に伝えます。
Q5. 売主が特例を使えない場合、買主の住宅ローン控除も使えませんか？
制度ごとに条件が異なるため、一括りにせず確認します。中古住宅の住宅ローン控除では、取得相手との関係に加え、住宅・居住・所得・借入金などの要件も確認が必要です。
Q6. 親から借りたお金は、住宅ローン控除の対象になりますか？
親族や知人からの借入金は、住宅ローン控除の対象となる借入金に該当しません。控除を見込まず、返済方法と家計への負担を整理します。
Q7. 相場の半分以上で売れば、贈与税はかかりませんか？
個人間の著しく低い価額かどうかは、個々の具体的な事情に基づいて判断されます。一律の割合で判断せず、住宅の状態と価格の根拠を示して確認します。
Q8. 固定資産税評価額を売買価格にできますか？
固定資産税評価額を用いるだけで税務上の問題がないと判断することはできません。通常の取引価額や個別条件との関係を、価格資料とともに確認します。
Q9. 契約書と振込記録があれば、税金の心配は解決しますか？
契約と支払いを確認する資料として大切ですが、価格や特例の適用条件の確認も必要です。書類と実際の取引、税務相談で確認した条件が一致しているかを確かめます。
Q10. 契約前の相談には何を用意すればよいですか？
購入時の契約書、価格資料、当事者の関係、現在と売買後の居住予定、代金の調達・支払方法などが役立ちます。手元にある資料から整理し、不足するものは相談時に確認できます。
まとめ｜親族間売買は、双方の税金を確かめてから契約へ
ご家族の間で安心して検討するために、売る方と買う方それぞれの確認結果を、契約前に一度並べてみるのがおすすめです。
- ✅ 売主の譲渡所得と手取りを確認
- ✅ 3,000万円特別控除は相手との関係も確認
- ✅ 買主の贈与税と住宅ローン控除は別々に確認
- ✅ 価格資料・居住予定・資金計画を整理
- ✅ 条件を変えたときは税務・融資も再確認
箕面市周辺の親族間売買に関するご相談ならみのパラへ
ご家族の住まいのこと、価格の確認からご相談ください
実家の売却価格や、ご家族への売却について気になることがあれば、どうぞお気軽にご相談くださいね。住まいの条件とご希望を伺いながら、検討に必要な情報を整理していきます。
私たちみのパラでは、箕面市周辺の不動産査定・売却について丁寧にご案内しています。税金の個別判断は税理士や税務署に確認しながら、ご家族に合う進め方を考えていきましょう。
会社概要
| 会社名 | 株式会社みのパラ |
|---|---|
| 所在地 | 〒562-0001 大阪府箕面市箕面3丁目1-5 |
| TEL | 072-734-6407 |
| FAX | 072-734-6408 |
| info@minopara.co.jp | |
| URL | https://www.minopara.co.jp/ |
| 営業時間 | 10:00～18:30 |
| 定休日 | 水曜日 |
| 代表者名 | 田中 聡 |
| 所属団体 | （一社）大阪府宅地建物取引業協会／（公社）全国宅地建物取引業保証協会／（公社）近畿地区不動産公正取引協議会 |
| 免許番号 | 大阪府知事（2）第60090号 |
| 資本金 | 1,000万円 |
| 事業内容 | 不動産仲介、売買、買取、賃貸、管理、セミナー運営、相続相談、高齢者向け住まい紹介事業者届出公表制度（22-0313） |
