箕面市の不動産売却の税率｜長期・短期の判定日と税額の比較例

長期20.315％・短期39.63％｜税率と計算例を比べる

個人が土地や建物を売ったときの譲渡所得は、給与などと分けて税額を計算します。まずは特例を使わない一般の税率と、その内訳を見てみましょう。

税率・計算方法：国税庁「長期譲渡所得の税額の計算」「短期譲渡所得の税額の計算」（2026年4月1日現在の法令、同年10月確認）。例は説明用の仮定。

復興特別所得税は、所得税額に対して計算

長期は所得税15％・住民税5％、短期は所得税30％・住民税9％です。復興特別所得税は所得税額の2.1％なので、課税所得に対する割合では長期0.315％、短期0.63％となります。

税率の合計は、長期が15％＋0.315％＋5％＝20.315％、短期が30％＋0.63％＋9％＝39.63％です。復興特別所得税の2.1％を、そのまま15％や30％に足す計算とは異なります。

課税所得1,000万円なら、税額はどれくらい違う？

比較用の仮定として、取得費・譲渡費用を差し引いた課税譲渡所得を1,000万円、特別控除・軽減税率の適用なしとします。長期なら203万1,500円、短期なら396万3,000円で、差は193万1,500円です。

これは同じ所得にそれぞれの一般税率を掛けた比較例です。ご自宅の見込み税額は、取得費や利用できる特例を確認して計算します。売出価格だけが分かっていても、同じ計算結果にはなりません。

売却代金に、そのまま税率を掛けない

税率を掛けるのは、売却代金から取得費・譲渡費用・適用できる特別控除を差し引いた金額です。建物の取得費は減価償却を反映して求めます。購入時の代金を丸ごと差し引けると思っていた方は、土地と建物の内訳から確認するとよいでしょう。

取得費や譲渡費用の詳しい計算は、下の関連記事でご案内しています。このページでは、計算した所得にどの税率を使うか、日付の判定を中心に説明します。

税金の見込みと合わせて、売り出す前の準備も進めておくと相談がスムーズです。販売準備のポイントは、こちらの動画でご紹介しています。

🎥 箕面市で不動産を高く売る人が売り出し前に必ずやっている3つの準備とは？｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

5年の境目はいつ？売却年の1月1日で確認する

長期か短期かを判断する基準日は、実際に売る日ではなく、その年の1月1日です。購入した日と売る予定の年を紙に並べてみると、境目が分かりやすくなります。

譲渡日の扱い：国税庁「譲渡所得の申告期限」（2026年4月1日現在の法令、同年10月確認）。

2021年7月取得の家を、2026年に売る例

2021年7月に取得した家を2026年9月に売ると、売る日には取得から5年以上たっています。それでも2026年1月1日時点では5年以下なので、通常は短期の区分になります。

同じ取得時期の家を2027年中に売る場合は、2027年1月1日時点で5年を超えるため、通常は長期です。「住んで何年か」より、所有した時期と売却年を確認することがポイントです。

5年ちょうどは短期、5年を超えると長期

基準日の所有期間が5年以下なら短期、5年を超えれば長期です。「5年以上」という表現で覚えると、ちょうど5年の場合を取り違えることがあります。

売却の譲渡日は原則として引渡日ですが、契約の効力が生じた日で申告できる扱いもあります。年末の契約で翌年に引き渡す予定なら、税務上の日付を契約前に税理士や税務署へ相談すると、日程を組みやすくなります。

税率が変わる年まで待つかは、費用と予定も比較

箕面市のマンションなら管理費・修繕積立金、戸建てなら維持管理や必要な補修など、保有を続ける間の負担があります。次の住まいへの入居や転勤など、ご家庭の予定も大切ですね。

年をまたぐ場合の税額と、その間の支出、買主との条件を並べて考えます。税率が下がる予定だけで売却を先延ばしに決めず、今の価格や販売日程も確認しながら、ご希望に合う方法を選べます。

1. STEP 1取得時期購入資料の日付を確認
2. STEP 2売却年売る予定の年を確認
3. STEP 31月1日で判定5年超か5年以下か
4. STEP 4日程を相談税務・維持費・暮らしを比較

売却年を考える際には、契約から引渡しまでの流れも知っておくと役立ちます。こちらの動画では、相談から進める順序を詳しくご案内しています。

🎥 不動産売却の全体の流れを完全解説！相談から引き渡しまで失敗しないための4ステップ｜不動産売却なら【みのパラ】

相続・贈与・建て替えでは、土地と建物の取得時期を確かめる

相続登記をしたばかりでも、長期に区分されることがあります。どのように取得した不動産なのかを確認すると、ご自身の場合に必要な資料が見えてきます。

相続・贈与の取得時期：国税庁「相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期」（2026年4月1日現在の法令、同年10月確認）。

相続した家は、以前の所有者の取得時期を引き継ぐ

相続や贈与で取得した土地・建物は、原則として被相続人や贈与者の取得時期を引き継ぎます。相続登記の日から新たに5年を数えるのではなく、以前の所有者がいつ取得したかを確かめます。

たとえば親が2000年に買った家を2026年に相続し、その年に売る場合、元の取得時期に基づいて長期・短期を判断します。家の購入契約書など、過去の資料が残っていれば、税務相談の際に役立ちますよ。

土地を取得した年と建物を建てた年が違う場合

以前から持っていた土地に後から家を建てた場合などは、土地と建物の取得時期が異なります。それぞれの時期を確認し、両方を同じ区分にまとめてよいか税務の相談で確かめます。

土地と建物を別々に確認することで、建て替えた家や相続した実家も整理しやすくなります。土地の売買契約書、建物の工事請負契約書、引渡しの資料などを時期ごとに見ていく方法がおすすめです。

共有の場合は、名義ごとの取得経緯も確認

ご夫婦や兄弟で共有する不動産では、購入・相続・持分の取得が同じ時期とは限りません。誰が、いつ、どの持分を取得したかを登記の情報と元の契約資料で確認します。

売却代金全体の見積りとは別に、税金はそれぞれの取得経緯や使える特例を踏まえて相談します。私たちみのパラでは売却条件や手続きの流れをご案内し、税額・申告の判断は税理士や税務署に確認いただく形で進めます。

• ✅ 購入・新築・相続など、取得した経緯
• ✅ 土地と建物それぞれの取得時期
• ✅ 共有者ごとの持分と取得の経緯
• ✅ 古い契約書・工事資料・引渡し資料の有無

相続した家については、売却するか、持ち続けるかから迷う方もいらっしゃいます。税金と合わせて考えたい選択肢を、こちらの動画でご紹介しています。

🎥 箕面市の相続不動産で売るか貸すか迷ったら確認すべき判断基準｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

マイホームの特例と税率｜3,000万円控除・10年超の条件

ご自宅の売却では、一般の税率に加えて、所得を減らす特別控除や税率を軽くする特例を確認します。それぞれ条件が違うので、分けて考えると分かりやすくなります。

特例の条件：国税庁「マイホームを売ったときの特例」「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」（2026年4月1日現在の法令、同年10月確認）。

3,000万円特別控除は、所有期間の長短を問わない

マイホームを売ったときの3,000万円特別控除は、要件を満たせば所有期間に関係なく利用できます。短期という理由だけで対象外になるものではなく、住んでいた状況、売却相手、過去の特例利用などを確認します。

特別控除は課税する所得を減らす仕組み、軽減税率は税率を下げる仕組みです。3,000万円が税金からそのまま差し引かれると考えず、まず譲渡所得を計算してから控除額を反映します。

10年超の軽減税率は、家屋と敷地の両方が対象

一定のマイホームの売却では、売った年の1月1日時点で家屋と敷地の所有期間がともに10年を超えるなどの条件を満たすと、軽減税率の特例を受けられます。自宅としての利用、過去2年の利用歴、売却相手、ほかの特例との関係も確認が必要です。

条件を満たせば3,000万円特別控除と併用できます。建て替えて間もない家や、以前住んでいて今は空き家の物件は、土地・建物の期間や売却期限を個別に確認するとよいでしょう。特例の適用には必要書類を添えた確定申告が必要です。

売却と住み替えの特例を、まとめて相談する

新しい家で住宅ローン控除を使う予定がある方は、売る家の特例との関係も税理士や税務署へ相談します。売却側の税額だけでなく、新居側の制度や入居の時期も含めて比べることが大切です。

売却のご希望時期、今の家を取得・入居した時期、転居した時期、新居の予定を一覧にすると相談が進めやすくなります。制度の詳しい判断を確認したうえで、私たちと販売日程を考えていきましょう。

ご自宅の売却でよく聞く3,000万円特別控除については、こちらの動画も参考にしてみてくださいね。ご自身に当てはまるかを確かめるきっかけになります。

🎥 箕面市でのマイホーム売却｜3,000万円特別控除を使える条件と落とし穴｜不動産売却なら【みのパラ】

専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡

箕面市の不動産売却の税率でよくある質問

Q1. 長期と短期の税率はいくらですか？

一般の場合、所得税・復興特別所得税・住民税の合計で長期20.315％、短期39.63％です。特例を利用する場合は計算が変わります。

Q2. 売った代金全体に税率を掛けますか？

取得費・譲渡費用・適用できる特別控除を差し引いた課税譲渡所得に税率を掛けます。ローンの残高や売却価格だけでは税額は決まりません。

Q3. 取得して5年たてば長期になりますか？

売った年の1月1日時点で5年を超えるかを見ます。その時点で5年以下なら短期です。売却当日の経過年数だけで判断しないことがポイントです。

Q4. 2021年7月に取得し、2026年9月に売る場合は？

2026年1月1日時点では所有期間が5年以下なので、通常は短期です。同じ取得時期で2027年中に売る場合は、通常は長期となります。

Q5. 相続した直後に売ると短期になりますか？

相続では原則として被相続人の取得時期を引き継ぎます。相続登記の日ではなく、以前の所有者がいつ取得したかを確認します。

Q6. 土地を昔から所有し、家だけ建て替えた場合は？

土地と建物で取得時期が異なるため、それぞれの契約・引渡し資料を確認します。税務上の区分は税理士や税務署へ相談できます。

Q7. 短期でも3,000万円特別控除は使えますか？

要件を満たせば所有期間の長短を問わず利用できます。居住状況、売却相手、過去の特例利用などを確認し、必要な申告を行います。

Q8. 10年持っている自宅なら軽減税率になりますか？

売った年の1月1日時点で家屋・敷地の所有期間がともに10年を超えることなどが必要です。居住や過去の利用歴などの条件もあり、申告して適用を受けます。

Q9. 年末の契約で翌年に引き渡す場合は？

譲渡日は原則として引渡日ですが、契約の効力発生日で申告できる扱いもあります。年をまたぐ場合は、契約を決める前に税理士や税務署へ日付の扱いを相談できます。

Q10. 税率が下がる年まで売却を待つほうがよいですか？

税額の差に加え、保有中の費用、売却価格、買主の条件、住み替えの予定も比べます。税率だけで決めず、ご家庭の事情に合う時期を考えるのがおすすめです。

まとめ｜税率の境目とご家庭の予定を合わせて考える

まずは取得時期と売却する年を確認し、使える特例と見込み税額を相談します。日付が分かる資料がそろえば、売却時期を考える際にも役立ちます。

• ✅ 一般税率は長期20.315％・短期39.63％
• ✅ 5年の判定は売却年の1月1日時点
• ✅ 相続・贈与は以前の所有者の取得時期を確認
• ✅ 自宅の特例は所有期間以外の条件も確認
• ✅ 税金・維持費・住み替え予定を合わせて比較

税金の確認を終えたら、売却全体で気を付けたい点も知っておくと役立ちます。売り出す前に押さえたいポイントを動画にまとめています。

🎥 箕面市で不動産を売るなら必ず知っておきたい3つの落とし穴｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

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