箕面市の不動産譲渡所得｜取得費・減価償却・譲渡費用の計算方法

箕面市の不動産売却で譲渡所得を計算する順番

住み替えの予算を考えるときは、税金を計算するための利益と、実際に手元に残るお金を分けてみると分かりやすくなります。住宅ローンの返済は手取りに関係しますが、ローン残高そのものを譲渡所得から差し引く計算にはしません。

出典：国税庁『長期譲渡所得の税額の計算』ほか（2026年4月1日現在の法令等）。

売却代金から取得費と譲渡費用を差し引く

基本の式は『譲渡所得＝売却代金－取得費－譲渡費用』です。取得費は買ったとき、譲渡費用は売るために支払ったもの、と考えると資料を探しやすいですよ。購入時と売却時の契約書を並べると、それぞれの金額を確認できます。

特別控除を使う場合は、この譲渡所得から適用できる控除額を差し引きます。土地・建物の譲渡所得は、給与などと分けて税額を計算する仕組みです。売却価格が決まる前でも、査定額を仮に置いて資金計画を考えることはできます。

税金の計算と手取りの計算を分ける

例えば、売却代金で住宅ローンを完済する場合、返済額は手元に残るお金を減らします。一方、取得費は購入代金などをもとに計算するので、返済した元本を重ねて差し引くことはありません。引っ越し代や次の住まいの購入費も、資金計画では別に見込んでおきたい費用です。

箕面市内での住み替えでも、市外へ転居する場合でも、売却後の生活に使える金額が分かると予定を立てやすくなります。私たちみのパラでは売却価格や販売日程をご案内し、個別の税額・特例の判断は税務署や税理士への確認と合わせて進めていただくようお伝えしています。

1. STEP 1売却代金契約金額などを確認
2. STEP 2費用を差し引く取得費と譲渡費用を整理
3. STEP 3控除を確認適用条件と必要な申告を確認
4. STEP 4税額を計算所有期間に応じた税率を適用

税金の資料と一緒に、売り出す前の準備も進めておくと相談がスムーズです。準備のポイントはこちらの動画でもご紹介しています。

🎥 箕面市で不動産を高く売る人が売り出し前に必ずやっている3つの準備とは？｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

取得費は土地と建物に分けて確認する

購入時の契約書には、土地代と建物代が分かれて記載されていることがあります。まずはその内訳から見ていくのがおすすめです。建物を長く使っているほど、減価償却の確認が大切になります。

出典：国税庁『取得費となるもの』『建物の取得費の計算』『取得費が分からないとき』『相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期』（2026年4月1日現在の法令等）。

購入代金に含めて確認したい費用

取得費には購入・建築代金のほか、購入時の仲介手数料、設備費や改良費などが含まれます。自宅などの非業務用資産では、取得時の登録免許税や登記費用、不動産取得税、印紙税なども確認する項目です。すでに事業の必要経費にした費用などは扱いが異なるため、賃貸に出していた期間がある方はその資料も役立ちます。

リフォームの領収書が残っている場合も、工事内容と実施時期を見て取得費に含まれるか確認します。単なる修理か、設備・性能を改良する工事かなどで扱いが変わるので、金額だけで決めず、見積書や工事明細を一緒に見ると伝わりやすくなります。

自宅の建物には減価償却費相当額を反映する

建物の取得費は、購入代金などから減価償却費相当額を差し引いた金額です。事業に使っていなかった建物では、『建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数』で減価償却費相当額を求めます。木造の償却率は0.031、鉄筋コンクリート造は0.015です。

経過年数は6か月以上の端数を1年に切り上げ、6か月未満を切り捨てます。差し引く減価償却費相当額は建物の取得価額の95％が上限です。賃貸など事業に使っていた建物は計算方法が異なります。税務上のこの計算と、現在いくらで売れそうかという査定は目的が違います。手入れや設備の状態は、売却時に別途確認していきます。

契約書が見つからない場合と相続した家

取得費が分からない場合や、実際の取得費が売却代金の5％より少ない場合には、売却代金の5％を取得費とする方法があります。まずはご家族が保管している契約書や領収書なども探してみるとよいですね。資料が一部だけ残っている場合も、その内容を税務署や税理士へ相談できます。

相続や贈与で取得した土地・建物は、原則として前の所有者の取得費と取得時期を引き継ぎます。相続した日の時価や相続税評価額を、そのまま購入代金の代わりにする計算ではありません。ご実家なら、親御さんが買ったときの資料が手がかりになります。

売却を任せる会社には、価格だけでなく、手続きの見通しも聞いておきたいですね。会社選びの考え方は、こちらをご覧ください。

🎥 箕面市で不動産を売ろうとしている方へ　 その不動産会社選び、たぶん間違っています【箕面市の不動産売却のことなら・みのパラ】

譲渡費用と計算例で利益の見方を確かめる

売却時には仲介手数料や印紙代など、いくつかの支払いがあります。その中から、売るために直接かかった費用を譲渡費用として整理します。領収書に加えて、何のための支払いか分かる資料があると確認しやすくなります。

計算例は説明用の仮定。費用の取扱い・税率の出典：国税庁『譲渡費用となるもの』『長期譲渡所得の税額の計算』（2026年4月1日現在の法令等）。

売却に直接かかった費用を確認する

代表的な譲渡費用は、売却時の仲介手数料、売主が負担した契約書の印紙税などです。土地を売るために建物を取り壊した場合の解体費なども対象になります。立退料などは支払いの目的や事情によって判断するため、該当するものがあれば早めに確認しておきたいところです。

修繕費や固定資産税など、所有・維持のための費用は譲渡費用に含めません。売却前に支払ったという時期だけで判断せず、売却とどのようにつながる支出だったかを見ていきます。解体を考えている方は、税務だけでなく、建物を残して売る方法と更地で売る方法の両方を比較してから決めるとよいでしょう。

計算例：売却代金3,000万円、取得費2,000万円の場合

ここでは計算を理解するための仮の例として、売却代金3,000万円、減価償却を反映済みの取得費2,000万円、譲渡費用100万円とします。特別控除を適用する前の譲渡所得は、3,000万円－2,000万円－100万円＝900万円です。

この例で特別控除を使わず、通常の長期譲渡所得の税率を適用すると、900万円×20.315％＝182万8,350円です。所得税・復興特別所得税・住民税を合計した計算上の概算で、実際の申告では端数処理や個別事情を反映します。箕面市の相場や実際の成約事例ではなく、計算方法を示すための金額です。

費用や手取りを考える際は、売却全体で気を付けたい点も知っておくと役立ちます。こちらの動画で、売却前の確認ポイントをご案内しています。

🎥 箕面市で不動産を売るなら必ず知っておきたい3つの落とし穴｜箕面市の不動産売却なら【みのパラ】

税率と特別控除は売却を決める前に確認する

計算に使う金額が分かったら、次は所有期間と控除の確認です。ご自宅に住んでいた期間や、住み替え先で住宅ローン控除を使う予定なども関係します。契約を結ぶ前に見通しがつくと、その後の資金計画を考えやすくなります。

出典：国税庁『長期譲渡所得の税額の計算』『短期譲渡所得の税額の計算』『マイホームを売ったときの特例』（2026年4月1日現在の法令等）。

所有期間は売った年の1月1日で判定する

通常の土地・建物の譲渡では、売った年の1月1日時点で所有期間が5年を超えると長期、5年以下なら短期です。一般の税率は、復興特別所得税を含めて長期20.315％、短期39.63％。売却当日に丸5年を過ぎているかだけで決めると、区分が変わってしまうことがあります。

例えば2021年7月に取得した不動産は、2026年中に売る場合、同年1月1日時点では5年以下です。2027年中の売却なら同年1月1日時点で5年を超えます。売却時期は税率に加え、住み替えの予定、維持費、買主の条件も合わせて検討するのがおすすめです。

3,000万円特別控除は条件と申告を確認する

マイホームを売ったときは、一定の条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。控除額を税額から直接引く制度ではなく、課税対象となる利益を減らす制度です。適用を受けるには確定申告が必要です。

現に住んでいる家のほか、以前住んでいた家には売却期限があります。親子・夫婦など特別な関係のある相手への売却、過去の特例利用、住み替え先の住宅ローン控除との関係なども確認事項です。上の計算例なら、要件をすべて満たして900万円全額を控除できる場合、課税譲渡所得は0円になります。

税務の相談には購入・売却・居住の履歴が役立つ

ご相談の際は、購入と売却の契約書、費用の領収書、住んでいた期間が分かる資料が手がかりになります。共有名義なら持分、相続なら前の所有者が取得した時期なども確認します。最初から全部そろわなくても、残っている資料と分からない点を整理すると相談を始めやすくなります。

みのパラへの売却相談では、売れそうな価格や必要な販売準備、ご希望の日程などを一緒に考えていきます。個別の税務判断は税務署・税理士へ確認しながら、無理のない売却計画につなげてくださいね。

• ✅ 購入・相続などの取得時期と、土地建物の金額の内訳
• ✅ 建物の構造と、自宅・賃貸などの使用状況
• ✅ 購入時と売却時の費用が分かる契約書・領収書
• ✅ 居住期間、過去の特例利用、住み替え先の住宅ローン控除

ご自宅の売却を予定している方には、3,000万円特別控除についての動画もご用意しています。適用条件を考えるときの参考にしてみてくださいね。

🎥 箕面市でのマイホーム売却｜3,000万円特別控除を使える条件と落とし穴｜不動産売却なら【みのパラ】

専門家コメント｜宅地建物取引士・株式会社みのパラ代表 田中 聡

箕面市の不動産譲渡所得でよくある質問

Q1. 不動産譲渡所得は売却代金のことですか？

売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いた利益のことです。特別控除が適用される場合は、さらに控除額を差し引いて課税対象となる金額を計算します。

Q2. 住宅ローンの残高は差し引けますか？

ローン残高は手取り額の計算に関係しますが、返済元本をそのまま譲渡所得から差し引く計算にはしません。取得費は購入代金などをもとに確認します。

Q3. 自宅の建物にも減価償却が必要ですか？

はい。事業に使っていなかった自宅も、建物の取得価額から減価償却費相当額を差し引きます。構造や経過年数で計算します。

Q4. 土地にも減価償却をしますか？

土地には建物のような減価償却を行いません。土地と建物の代金が合計で記載されている場合は、内訳を確認するところから始めます。

Q5. 購入時の契約書が見つからないときはどうすればよいですか？

ご家族の保管資料や領収書なども確認し、残っている資料で取得費を確認できるか税務署・税理士へ相談できます。取得費不明の場合などには売却代金の5％を取得費とする方法もあります。

Q6. 相続した家の取得費は相続時の価格ですか？

原則として、前の所有者の取得費と取得時期を引き継ぎます。親御さんが購入した際の契約書などが役立ちます。

Q7. 売る前に払った修繕費は譲渡費用になりますか？

修繕費などの維持管理費は譲渡費用に含めません。売却時の仲介手数料など、売るために直接かかった費用かどうかを確認します。

Q8. 5年所有すれば長期譲渡所得になりますか？

売った年の1月1日時点で5年を超えていることが必要です。売却当日の所有年数とは判定の時点が異なります。

Q9. 3,000万円特別控除で税金が0円でも申告は必要ですか？

この特例を適用するには確定申告が必要です。居住状況や売却相手、過去の特例利用などの条件も確認します。

Q10. 箕面市の家を売る前に相談できますか？

はい。みのパラでは査定や売却の進め方をご相談いただけます。個別の税額や特例の適用は税務署・税理士に確認し、売却の資金計画に反映していくとよいですね。

まとめ｜取得費と売却費用が分かると資金計画を立てやすい

箕面市のご自宅を売るときは、購入時の資料を見返すことが税金の見通しにつながります。分からない項目は相談しながら確かめ、売却後に使えるお金と合わせて考えていけるとよいですね。

• ✅ 売却代金から取得費・譲渡費用を差し引いて利益を計算
• ✅ 建物の取得費には減価償却を反映
• ✅ 費用は支払時期だけでなく目的も確認
• ✅ 所有期間は売却年の1月1日時点で判定
• ✅ 特例の条件と申告、住み替え先の税制を確認

税金の準備をいつ進めるか考えるために、売却全体の流れも知っておきたいですね。相談から引渡しまでの進め方を動画でご覧いただけます。

🎥 不動産売却の全体の流れを完全解説！相談から引き渡しまで失敗しないための4ステップ｜不動産売却なら【みのパラ】

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